Czapliński: MOŻEMY WIELE ZAOSZCZĘDZIĆ. GDZIE SZUKAĆ OSZCZĘDNOŚCI?

Wszyscy pamiętamy okres „tanich” pieniędzy” z pandemii Covid-19 i zaraz po niej. Oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło poniżej 2%. Każdy, kto mógł w jakiś lepszy czy gorszy sposób uzyskać pożyczkę, brał ją i inwestował w real estate. A później rządy wielu krajów nagle zaczęły mówić o inflacji, przegrzaniu finansów i wielu innych sprawach. I w bardzo krótkim czasie, zanim mieliśmy szansę zareagować (bo podwyżki oprocentowania pożyczek wydawały się chwilowe), wielu z nas zostało złapanych na obecnie wysokie oprocentowania – i teraz sporo osób ma problem z ich spłatą.

To, co się dzieje, zmusza do przemyśleń. Jest to naprawdę znakomita okazja, by zastanowić się również nad tym, jak pracujemy, jak zarabiamy i jak wydajemy nasze pieniądze.

Powstaje pytanie: jak oszczędzać? Nie będę tutaj wspominał o wszystkich rodzajach wydatków – jak samochody, jedzenie czy ubranie. Chciałbym dziś skoncentrować się na oszczędnościach, dotyczących posiadaczy domów i mieszkań. Uświadomić ich istnienie i zasugerować Państwu, jakie mogą być one zmniejszone. Jeśli już nie natychmiastowo, to może warto je wprowadzić w życie w prosty sposób, w ciągu kilku miesięcy?

1. Downsizing. Zamiana domu na mniejszy i tańszy to najbardziej efektywny, radykalny i najszybszy sposób oszczędzania. Zwykle w takiej sytuacji korzyść jest natychmiastowa. Jak posiadamy duże equity, to mamy szansę na pozbycie się lub znaczne zmniejszenie pożyczki hipotecznej, na niższe podatki, na niższe koszty ubezpieczenia, ogrzewania, itd. Ponadto jest duża szansa, że część equity ze sprzedaży droższego domu pozostanie do naszej dyspozycji na wydatki lub inwestycje. Oczywiście downsizing nie jest możliwy na każdym etapie życia rodzinnego i zwykle raczej dotyczy ludzi przechodzących na emeryturę albo tych, których dzieci się już usamodzielniły. Trudno oczekiwać zamiany dużego domu na mały, jeśli mamy jeszcze “młodą” rodzinę. Ale takie opcje też istnieją. Wystarczy (jeśli praca nam na to pozwala), wyprowadzić się z metropolii – np. z Mississauga czy Toronto tam, gdzie życie jest tańsze oraz można mieć bardzo atrakcyjny, duży dom za znacznie mniejsze pieniądze.

2. Mortgage. Większość z posiadaczy nieruchomości zwykle kupuje je, pożyczając pieniądze. Często koncentrujemy się tylko na załatwieniu mortgage, ale nie zastanawiamy się, jak efektywnie oszczędzać na pożyczkach. Zachęcam Państwa do rozmów z konsultantami od pożyczek, a dziś wypunktuję tylko kilka podstawowych sposobów oszczędzania.

Niższe oprocentowanie pożyczki zwykle przekłada się na niższe spłaty. Dlatego warto w chwili załatwiania lub odnawiania pożyczki powalczyć o jak najniższe oprocentowanie. Ale należy to robić z wyprzedzeniem, by uniknąć sytuacji przymusowej.

Ustawiać krótszą amortyzację. Na przykład pożyczka w wysokości $100,000 rozłożona na 20 lat zamiast na 25 przy 6,5% oprocentowania daje nam $5,000 oszczędności przy ratach wyższych tylko $70.

Częstsze spłaty – przy pożyczce $100,000 przy 6,5% oprocentowaniu spłaty raz w miesiącu wyniosą $665 i spłacimy po pięciu latach $9,540 kapitału. Jeśli płacilibyśmy $350 co dwa tygodnie (troszeczkę więcej niż połowa miesięcznych rat), to spłacimy ponad $15,800 w tym samym czasie.

Jest wiele innych sposobów oszczędzania, ale o to proszę spytać Państwa mortgage brokers.

3. Property Tax. Nie lubimy ich, ale też zwykle ich nie kwestionujemy. To spory błąd. Od podatków można się odwołać i jeśli istnieje ważna podstawa, można je obniżyć. Istnieją firmy, które w takich sprawach się specjalizują i często oferują swój serwis na zasadzie zapłaty po wygraniu sprawy.

4. Home insurance. Każdy powinien je mieć, ale nie każdy zadaje sobie trudu, by porównać ceny oraz świadczenia z polisy. Zdecydowanie sugeruję przeanalizowanie ofert ubezpieczeniowych różnych firm i sprawdzenie, co nam gwarantują. Oszczędności mogą być spore, ale nawet jak nie – to można mieć znacznie lepsze ubezpieczenie za te same pieniądze.

5. Home utilities. Zwykle nie mamy swobody w wyborze dostawcy wody, prądu i gazu. Tu często panuje monopol, ale za to istnieje mnóstwo sposobów, jak każdym z tych mediów gospodarować, by ograniczyć wydatki w bardzo znaczny sposób. Kilka przykładów:

programowalny i właściwie ustawiony termostat znacznie obniża zużycie gazu,

ustawienie temperatury podgrzewanej wody w HWT o parę stopni niżej,

suszarka do odzieży na gaz albo latem suszenie na zewnątrz,

oświetlenie LED jest jasne i bardzo oszczędne,

energooszczędne appliances (lodówka i freezer właściwie używane),

dobrej jakości okna i właściwa izolacja domu.

6. Media services – kablówka, internet i telefon. Oczywiście dziś internet jest wszędzie i trudno sobie wyobrazić funkcjonowanie bez niego, ale telewizja kablowa czy nawet telefon stacjonarny stają się pomału mało praktyczne. Analiza kosztów pozwoli wykluczyć to, czego nam nie potrzeba.

7. Wynajmowane piece do ogrzewania, CAC czy HWT. Wynajmowanie HWT czy czasami pieca do ogrzewania początkowo wydaje się tanim rozwiązaniem, ale jak policzymy prawdziwe koszty, to są to ogromne sumy. HWT może kosztować $40 miesięcznie. Rocznie to $480, a po dwóch latach wydamy $960. Za tyle można zainstalować swój własny sprzęt i nie trzeba przez 15 lat płacić za jego wynajem.

8. Rental unit. Od lat zachęcam do poważnego potraktowania takiej możliwości. Istnieje wiele nieruchomości, doskonale nadających się do tego celu (stworzenia w domu mieszkania na wynajem). Wszelkie bungalows czy back-splity są do tego najlepsze. Dziś można ubiegać się o zalegalizowanie drugiego unitu praktycznie w każdym domu czy bliźniaku. Są oczywiście pewne wymagania, które mogę zainteresowanym wyjaśnić, ale relatywnie łatwo jest apartament zalegalizować. Legalizacja pozwala nam na używanie dochodu przy kwalifikacji na pożyczkę, pozwala rozliczać dochody w income tax, czuć się bezpiecznie, że nikt nie nakaże likwidacji mieszkania na wynajem, podnosi też wartość domu. Jeśli byśmy mieli $500,000 pożyczki i dokładali do spłaty $2,000 dochodu miesięcznie, to nasza amortyzacja z 25 lat skróci się do 11 lat. Czyli płacąc regularną miesięczną ratę $3,350 + $2,000 od lokatorów, spłacimy dom po 130 miesiącach i zaoszczędzimy na odsetkach $310,000. To naprawdę dużo!

9. Dom wielopokoleniowy. Jeśli rodzice i dorosłe dzieci z własnymi dziećmi mogą mieć dwa niezależne mieszkania pod jednym dachem, to jak długo panuje zgoda – oszczędności są ogromne. Każdy spłaca niższe raty, podatki dzielone są na dwie rodziny, podobnie utilities. Jest to znakomite rozwiązanie i bardzo oszczędne.

10. Home office. Tutaj, moim zdaniem, zapanuje prawdziwa rewolucja. Oczywiście nie każdy może pracować z domu. Wiele zawodów wymaga obecności w siedzibie firmy, w fabryce czy na drodze. Ale całe mnóstwo konsultantów doskonale może pracować na odległość. Ten trend doprowadzi do tego, że biura domowe będą coraz lepiej wyposażone, czasami będą miały osobne wejście, by nie kolidować z prywatnym życiem rodziny. Oszczędność związana z czasem dojazdu, kosztami zakupu paliwa czy wynajmem biura w budynku komercyjnym przełoży się na oczywistą oszczędność dla rodziny. Dodatkowo takie biuro domowe można odpisywać z podatków, a co za tym idzie – część kosztów jego utrzymania, pożyczki hipotecznej, podatków miejskich, itd. Jestem przekonany, że również lista potencjalnych biznesów, które zaczną poważnie rozważać prowadzenie działalności on-line z domu bardzo się powiększy. Ta ogromna oszczędność może być przełożona na zakup lepszego domu, który łatwiej pozwoli zmieścić profesjonalne biuro. Oczywiście jak ktoś prowadzi sklep internetowy, to może go prowadzić i z piwnicy, ale kiedy lekarz, dentysta lub inny profesjonalista pracuje z domu – to jego gabinet musi mieć wysoki standard.

Piszę o oszczędzaniu, bo jak wspomniałem na wstępie, trudne czasy zmuszają do myślenia. Ale uważam, że nawet w dobrych czasach oszczędzanie ma mnóstwo sensu i być może obecny kryzys pozwoli nam na zastanowienie się, jak wydajemy pieniądze. Przecież zarabiając, sprzedajemy swój czas – czyli nasze życie na obsługę zadłużenia. Czy nie warto raczej mieć więcej wolnego czasu na podróże czy inne przyjemności?