Czapliński: DOM ZA MIASTEM – NA CO ZWRÓCIĆ SZCZEGÓLNĄ UWAGĘ?

Ceny domów w całym GTA są bardzo wysokie. Często zachęcam do rozważenia kupna domu trochę dalej od miasta – tańszego i na większej działce. Ale czy zakup domu na działce niepodłączonej do miejskiej wody, naturalnego gazu czy systemu kanalizacji różni się bardzo od zakupu „normalnych” – czyli uzbrojonych w media działek?

Prawdą jest, że im dalej od CN Tower, tym taniej. I rzeczywiście – dla wielu kupujących szukanie poza dużymi aglomeracjami może być jedyną alternatywą – pod warunkiem, że nasza praca nie wymaga bycia blisko GTA. Takie miasta jak Kitchener, Barrie czy Hamilton na pewno mają lepsze ceny niż Toronto, Mississauga lub Oakville. Ceny są tam często takie, jak były w GTA 5-6 lat temu, czyli o 30%, a nawet 35% niższe.

Wiadomo, że małe miasteczka są tańsze, bo jest tam mniej imigracji i mniej pracy. Czyli idealne miejsce na emeryturę oraz dla tych, którzy nie muszą martwić się o dojazdy do pracy. Z kolei, kiedy musimy dojeżdżać, należy naprawdę poważnie rozważyć opłacalność przeprowadzki. Czy czas, który spędzimy w korkach, oraz dodatkowa benzyna zrównoważy niższą cenę, którą zapłacimy za dom? Należy pamiętać, że $100,000 różnicy w cenie domu to około $650 dolarów miesięcznie w spłatach. Teraz, jeśli spędzimy na dojazdy ekstra 2 godziny dziennie, czyli około 10 godzin w tygodniu, a 40 w miesiącu (plus koszt benzyny), to oszczędność zaczyna być dyskusyjna. Należy też pamiętać, że ceny domów szybciej rosną na terenie GTA i może się okazać, że owszem, zapłacimy więcej, ale zwrot, czyli przyrost wartości, też będzie większy.

Natomiast jest wiele osób zainteresowanych zakupem domów nie aż tak daleko za miastem, ale za to na działkach przynajmniej 1 lub 2-akrowych, pomiędzy na przykład Milton a Oakville albo w Erin, gdzie ceny są ciągle bardzo dobre. Zakup takich domów i sprawy, na które warto zwrócić uwagę, są trochę inne niż przy zakupie typowych domów w dużym mieście i wydaje mi się, że warto o kilku podstawowych napisać.

1. Źródło ogrzewania. Poza miastem rzadko mamy do czynienia z naturalnym gazem. Najczęściej źródłem ogrzewania jest prąd, olej opałowy lub gaz propan. Ten ostatni robi się coraz popularniejszy – ze względu na lepszą cenę i łatwość dostaw. W ostatnich latach jako uzupełniające źródło energii zaczyna być używana coraz częściej energia słoneczna oraz pasywna energia z wód gruntowych.

Niestety, koszt instalacji tych urządzeń jest znacznie wyższy niż w Europie, gdzie ich popularność jest ogromna. Jest to zrozumiałe – energia u nas jest jeszcze tania w porównaniu z Europą. Koszt takiej instalacji zwraca się na przestrzeni wielu lat i przy ciągle niskich cenach energii niewielu Kanadyjczyków podejmuje taką decyzję. Kupując dom z ogrzewaniem olejowym, należy w czasie składania oferty zwrócić szczególną uwagę na zbiorniki, w których przechowywany jest olej. Jeśli są one zakopane w ziemi, to bądźmy przygotowani na duży problem! Jeśli są one na zewnątrz, ponad terenem – należy też je dokładnie zbadać. Najlepiej zabezpieczyć się, kupując taki dom, żądaniem inspekcji stanu zbiorników na koszt sprzedających.

2. Źródło wody pitnej. W podmiejskich domach “miejska”, czy inaczej mówiąc centralnie dostarczana i oczyszczana woda jest raczej rzadkością. Jeśli mamy do czynienia z taką sytuacją, to wówczas o jakość wody i jej ilość dbają lokalne władze. W przypadku własnego ujęcia (studnia głębinowa) głównym problemem będzie przydatność wody do picia, czyli jej smak, potencjalne bakterie oraz ilość pompowanej wody (wydajność studni). Kupując dom ze studnią, należy dokonać odpowiednich testów. Składając ofertę trzeba pamiętać o zawarciu specjalnych klauzul w umowie, które będą nas chroniły w przypadku, gdyby woda była skażona lub studnia nie miała pożądanej wydajności. Woda ze studni głębinowej może mieć dziwny smak spowodowany minerałami, dlatego często istnieje potrzeba zamontowania specjalnych filtrów oraz zmiękczaczy do wody. Są to oczywiście dodatkowe koszty, o których należy pamiętać.

3. Sposób odprowadzania ścieków. W przypadku pozbywania się ścieków, centralny system kanalizacji występuje poza miastem bardzo rzadko. Jeśli posiadamy taki system, to oczywiście nie mamy problemów. Natomiast za miastem najczęściej funkcjonuje septic tank – czyli po polsku szambo. W takim przypadku ważne jest, by sprawdzić, czy jest ono czyszczone i zainstalowane zgodnie z normami i przepisami lokalnymi. Przeciętnie septic tank jest czyszczony raz na 2-3 lata – z tym, że częstotliwość zależy od wielkości samego urządzenia, jak i rodziny, która z niego korzysta. Budowa nowego szamba może być bardzo kosztowna i wahać się od 15 do 30 tysięcy. W czasie składania oferty warto pamiętać o specjalnych klauzulach, pozwalających na sprawdzenie systemu lub zobowiązać sprzedających do zagwarantowania sprawności szamba.

4. Sposób usuwania odpadów. Śmieci są często odbierane spod domu, ale czasem istnieje konieczność wywożenia ich do centralnie zlokalizowanego składu. To utrudnienie czasami jednak może wyjść na dobre, gdyż często uczy nas być bardziej oszczędnymi w kreowaniu gór odpadów. To samo dotyczy surowców wtórnych, choć nie wszystkie gminy stosują jeszcze program recyklingu.

5. Telekomunikacja (telefon/internet). Najczęściej nasze rozmowy podmiejskie będą liczone jako long distance – choć to ostatnio jest już coraz mniejszym problemem dzięki konkurencji między kompaniami telefonicznymi, oferującymi różnego rodzaju zniżki. Natomiast ciągle mogą występować ograniczenia w tak zwanym szybkim internecie, choć i tu dzięki postępowi coraz częściej możemy korzystać z komunikacji bezprzewodowej czy satelitarnej.

6. Poczta. Obecnie rzadko jest dostarczana pod drzwi i najczęściej wymaga odbierania jej z pobliskiego miasteczka. Z drugiej strony – może to fajnie, gdyż rzadziej oglądamy niechciane rachunki! Ponadto coraz częściej piszemy do siebie e-maile niż listy.

Ciekawym aspektem kupowania domów na dużych działkach jest ich przyszły potencjał. Nie każdą dużą działkę da się podzielić, bo istnieje sporo ograniczeń, ale znam wiele przypadków, kiedy działka została podzielona. Czasami tylko na pół, czasami zakupiona lata temu 100-akrowa działka znalazła się w tak zwanym path of development i została sprzedana za grube miliony deweloperom. Niedawno miałem przypadek, kiedy mój klient, który kupił 100-akrową farmę około 20 lat temu za $700,000, wydzielił z niej małą 2,5-akrową działkę na sprzedaż i sprzedał ją za $850,000. Czyli mały kawałek zapłacił za wszelkie zadłużenia z dużym zapasem!

Oczywiście proces podziału jest dość skomplikowany i gdyby był łatwy, wszystkie działki byłyby już dawno podzielone. Z drugiej strony nie jest to proces niemożliwy do wykonania, a ponieważ brakuje terenów pod budowę nowych domów, rząd prowincyjny również wprowadza zmiany do przepisów, ułatwiające proces podziału.

Przykładem jest decyzja z 2019 roku rządu Douga Forda o złagodzeniu restrykcji w tak zwanym greenbelt area, czyli terenów wokół GTA, które dotychczas były chronione przed deweloperami.

Ale w odpowiedzi na szeroką krytykę Ford stwierdził, że zmienił swoje stanowisko i nie będzie modyfikował tego obszaru. A po udanej kampanii reelekcyjnej w wyborach powszechnych w Ontario w 2022 roku Ford wykorzystał swoje uprawnienia jako premier Ontario, aby przenieść 7,400 akrów poza rezerwat greenbelt, jednocześnie dodając 9,400 akrów ziemi do chronionego obszaru środowiskowego w grudniu 2022 roku. Decyzja ta doprowadziła do skandalu politycznego, ponieważ niektórzy deweloperzy zakupili nieruchomości w rejonie greenbelt na krótko przed ogłoszeniem zmian. Ponadto niektórzy z nich uczestniczyli w przedślubnej imprezie córki Forda w sierpniu 2022 roku. Swoją decyzję Ford bronił na podstawie zgody otrzymanej od Komisarza ds. Integralności prowincji w styczniu 2022 roku.

Policja Prowincji Ontario przekazała swoje śledztwo antykorupcyjne Królewskiej Kanadyjskiej Policji Konnej (RCMP) w sierpniu 2023 roku, aby uniknąć konfliktu interesów. W październiku 2023 roku RCMP ogłosiło, że otwiera śledztwo kryminalne w celu zbadania, czy zmiany Forda korupcyjnie faworyzowały niektórych deweloperów. W sierpniu 2023 roku Auditor General Ontario opublikował raport szczegółowo opisujący, w jaki sposób zatwierdzenia rządu prowincji faworyzowały niektórych deweloperów, którzy mieli zarobić ponad 8 miliardów dolarów, jednocześnie nie uwzględniając wpływu inwestycji na środowisko, rolnictwo i finanse.

Jak Państwo widzą, zagadnienie jest szerokie i ma swoje oparcie w polityce.

Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy planują kupić lub sprzedać dom. Oferuję profesjonalny serwis i pomoc w uzyskaniu jak najlepszej ceny za obecną nieruchomość.