Czapliński: KILKA UWAG O BUDOWANIU DOMU – cz. 2

Tydzień temu poruszyłem kilka aspektów, które są niezwykle ważne, kiedy planujemy budowę domu. Wspomniałem o lokalizacji, wielkości domów, budżecie i wielu innych elementach, ale jest to tak obszerny temat, że wracam do niego ponownie. To wobec tego – na co warto zwracać uwagę, planując budowę “domu marzeń” albo domu na biznes?
Omawiane punkty nie są prezentowane w żadnej specjalnej kolejności ani według stopnia ważności. Mają one głównie pobudzić do myślenia. I jeśli moje sugestie pomogą Państwu dokonać właściwego wyboru, kiedy planujemy budowę czy nawet wybór gotowego domu – będę bardzo szczęśliwy.

1. Duża czy mała działka? Wielkość działki jest relatywna do okolicy. Poza GTA działka 25-stopowa (na szerokość) nie wzbudzi niczyjego zainteresowania. W GTA coraz częściej widzi się proces dzielenia działek o szerokości 50 feet na połowę. Jest to intratny proceder, bo można zarobić niezłe pieniądze już na samym podziale. Ale czy ja bym budował na takiej 25-stopowej działce? Raczej nie.
W dzisiejszym rynku takie działki potrafią kosztować nawet $900,000. W tej samej cenie i w tej samej okolicy można często znaleźć działkę o szerokości 30 do 36 stóp. Te kilka dodatkowych stóp ma ogromny wpływ na to, jak dom może zostać zaprojektowany i jak szybko się go sprzeda. Dziś posiadanie domu z działką w GTA staje się luksusem – i wiele osób jest gotowych na kompromis pomiędzy wielkością działki i ceną.
To, z czym ja osobiście nie mogę się pogodzić to fakt, że dziś firmy deweloperskie nabijają ludzi w butelkę, sprzedając im domy czy townhousy na coraz mniejszych działkach, a często nawet bez żadnej działki. Istnieje taka forma townhouses, nazywa się „back to back”. Jest to modyfikacja typowej szeregówki – z tym, że takie unity nie mają ogródka, tylko łączą się plecami z sąsiadem, który ma dojazd do swojej części z drugiej ulicy. Pełno takich dziwolągów (3-piętrowych i bez basementu) jest w Milton i Oakville. Sprzedawane są one obecnie z planów za ponad $700,000. Ja naprawdę nie rozumiem, dlaczego ktoś, kto wydaje taką sumę, nie poszuka w podobnej cenie połówki z ogrodem. Ogródek, nawet malutki, znacznie podniesie komfort zamieszkania.

2. Garaż. 100 lat temu mało kto miał samochód. Nawet 60 lat temu był to luksus – dlatego tak wiele starych domów w Toronto, Etobicoke czy Scarborough nie ma garaży. Dziś prawie każdy ma samochód, ale przy postępującym zagęszczeniu miasta, samochód ponownie staje się luksusem – bo koszty utrzymania, parkowania i ubezpieczenia robią się ogromne.
Wmawia się nam, że możemy żyć bez samochodu. Owszem, w centrum Toronto rzeczywiście wielu ludzi rezygnuje z jego posiadania, ale na obrzeżach miasta, gdzie nie ma tak sprawnej komunikacji zbiorowej, jak w wielu innych miastach świata (które miałem okazję odwiedzić), samochód jest kosztowną koniecznością. Dlatego – owszem, w samym Toronto dom z jednym garażem ma szansę znalezienia nabywców, ale budując „custom home” w Mississauga, Oakville, Burlington – będzie to trudny dom do sprzedaży. Oczywiście mówimy cały czas o domach „nieprzeciętnych”, tak zwanych „custom”. Jest oczywiście mnóstwo domów na subdivisions, z pojedynczym garażem, ale to tylko dlatego, że budujący je deweloper stara się „upchnąć” ich jak najwięcej na małych i płytkich działkach.

3. Budować w centrum czy na obrzeżach? Oczywiście jest to sprawa osobistych preferencji, jeśli budujemy dom dla siebie i swojej rodziny. Ja osobiście lubię duże działki – z dorodną, starą zielenią. W samym Toronto są oczywiście takie tereny, ale niezwykle kosztowne. Ceny za działkę (z domem do zburzenia) potrafią sięgać milionów dolarów. Dlatego sugeruję budowanie w południowej Mississauga, Oakville czy Burlington. Jest tam taniej, bardziej zielono i powietrze jest mniej skażone. Szczególnie Burlington ma ciągle dobre ceny i jest naprawdę miastem wartym zainteresowania.
Natomiast gdy budujemy na biznes, to budowanie w Toronto (szczególnie wzdłuż Subway Line) przynosi zwykle bardzo dobry efekt ekonomiczny. Owszem, działki są często trochę droższe niż w Mississauga, ale w Toronto można wybudować mniejszy dom i sprzedać za te same albo większe pieniądze niż dom w Mississauga i często w krótszym czasie. Wielu młodych profesjonalistów woli korzystać z Subway, by dojechać do downtown.

4. Basement z osobnym wejściem. Przez lata pojęcie “basement” przeszło ogromną metamorfozę. Kiedyś to był składzik, później byle jak urządzona przestrzeń do oglądania sportu. Dziś basements są super luksusowym dodatkiem do domu, ale coraz częściej też miejscem do prowadzenia biznesu lub do pozyskiwania dodatkowego dochodu z jego wynajmu. Dlatego, projektując dom, warto zwrócić uwagę na to, jak basement będzie dostępny i oświetlony. Osobne wejście i duże okna – to są dwa ważne elementy nieruchomości. Oczywiście wymagana jest odrobina kreatywności, jeśli budujemy na wąskiej działce w centrum miasta. Natomiast właściwie zaprojektowany basement i dobrze urządzony apartament mogą przynosić stały i wysoki dochód. Proszę pamiętać, że obecnie prawo pozwala nam legalnie wystąpić o pozwolenie na drugi unit w naszym domu.

5. Kuchnia. Chyba wszyscy wiedzą, że kuchnia jest obecnie jednym z tych pomieszczeń, które najbardziej podnoszą wartość domu i wpływają na to, jak dom jest odbierany. Oczywiście jak ktoś buduje „mansion” na 5000 stóp lub większy dom, to kuchnia może być mniej istotna. Ale gdy budujemy mały lub średni dom (2000-3000 stóp), to wówczas kuchnia staje się pomieszczeniem wielofunkcyjnym. Służy nie tylko do gotowania i jedzenia. Kuchnia to miejsce integracji rodziny, gdzie często odbywa się odrabianie lekcji, oglądanie telewizji, spotkania towarzyskie, itd. Dlatego powinna być możliwie duża, posiadać miejsce, wokół którego można się zebrać (bardzo popularne są wyspy), mieć miejsce na TV, komputer i szansę na stół do spożywania codziennych posiłków.
Oczywiście niezwykle istotne jest światło – naturalne i sztuczne. Ciemne kuchnie nie są lubiane. Kuchnia powinna mieć także bezpośrednie połączenie z ogrodem i najlepiej, by można było z niej łatwo serwować posiłki i trunki w czasie letnich dni na usytuowany blisko balkon, deck czy taras. Moim zdaniem, kiedy projektujemy dom o ograniczonej powierzchni, to lepiej jest zrezygnować z formalnego dining room i przeznaczyć tę powierzchnię na większą kuchnię z miejscem do jedzenia. Szczególnie, że dziś projektowanie kuchni też bardzo się zmieniło. Meble są coraz częściej naprawdę ładne. Sprzęty gospodarstwa domowego potrafią kosztować więcej niż samochód. Pożądane są „oversized” lodówki, specjalne chłodnie na wino, czasami nawet dwie zmywarki. Kuchnie potrafią być dziś najdroższym pomieszczeniem w domu.

6. Rodzaj ogrzewania. Tutaj pozostaje najwięcej do życzenia. Najbardziej typowym rodzajem ogrzewania są obecnie piece gazowe i system kanałów powietrznych, przez które zimą tłoczone jest ciepłe powietrze, a w okresie upałów zimne. Bardzo często stosowany jest jeden piec, zwykle usytuowany w basemencie. O ile w małych domach takie rozwiązanie może zdać egzamin, to już w dużych domach bazowanie na jednym piecu do grzania i jednym klimatyzatorze do chłodzenia zwykle stwarza problemy. Typowym zjawiskiem jest to, że latem basements są zbyt zimne, a w sypialniach na drugim piętrze nie da się wytrzymać z gorąca. Jakby wszyscy nie pamiętali o prawach fizyki – zimne powietrze jest ciężkie i trudno jest je wypchać na drugie piętro używając zwykłego wiatraka, jaki jest w typowym piecu.

Znacznie lepszym rozwiązaniem (jeśli już pozostajemy przy tym samym systemie) jest zastosowanie 2 lub 3 (a jeśli wymaga tego wielkość domu większej liczby) pieców. Dzieli się dom na strefy. Na przykład basement i parter mogą być ogrzewane i chłodzone jednym piecem. Drugie piętro może mieć własny system (często mniej wydajny piec i klimatyzacja) z powietrzem nadmuchiwanym od sufitu. Takie proste rozwiązanie powoduje w czasie upałów, że zimne powietrze, które wprowadzamy do domu na drugim piętrze nie tylko schładza sypialnie, ale również opada na pierwszy poziom, który też jest łatwo schładzany przy znacznie mniejszym zużyciu energii. Oczywiście systemów ogrzewczych jest mnóstwo i jest to temat na inny artykuł, ale coraz bardziej popularny zaczyna być w custom homes system, w którym ogrzewanie jest podłogowe (radiant) bez nadmuchu powietrza, natomiast chłodzenie jest niezależnym systemem rozprowadzanym od góry (od sufitów). Taki system jest niezwykle wydajny i powoduje minimalną ilość alergii – w przeciwieństwie do systemu kanałów powietrznych, w których znajduje się wiele bakterii.

Za tydzień kontynuacja tematu, a ja zapraszam Państwa do kontaktu (telefonicznego lub mailowego na adres: 2780007@gmail.com). Chętnie doradzę w kwestii budowy domu oraz opiszę najciekawsze Państwa “przygody” z budową. Proszę dzielić się ze mną i czytelnikami takimi doświadczeniami.

Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007