Rynek nieruchomości w tym roku przypominał raczej powolną partię szachów niż dynamiczny wyścig – a wszystko za sprawą wzrostu stóp procentowych, które sprawiły, że pożyczki hipoteczne stały się dla wielu luksusem. Rządowa walka z inflacją podniosła oprocentowanie tak gwałtownie, że potencjalni kupujący zniknęli bardzo szybko z rynku. Na szczęście są oznaki zmiany – bank centralny delikatnie obniża stopy procentowe, co może dać oddech zarówno kupującym, jak i sprzedającym. Zanim jednak rzucimy się do sprzedaży, warto przypomnieć kilka kluczowych zasad, by nasz dom nie zalegał na MLS miesiącami. Poniżej znajdą Państwo kilka rad – od tych najbardziej oczywistych do tych, o których mało kto myśli – wszystko po to, by przyciągnąć kupujących i osiągnąć najwyższą, realną cenę.

Wizualizacja to klucz
Dziś prawie każdy dom trafia na MLS, a każdy Kanadyjczyk przegląda tam ogłoszenia jak gazetę przy porannej kawie. Dlatego warto zadbać o zdjęcia – wynająć fotografa, zorganizować sesję zdjęciową, pokazać dom w najlepszym świetle (dosłownie i w przenośni). Odradzam samodzielne robienie zdjęć smartfonem – rozmyta kuchnia i ciemny salon mogą odstraszyć nawet najbardziej zdesperowanych kupujących.

Cena wywoławcza – rozważna, nie „emocjonalna”
Ustalając cenę, zapomnijmy o tym, „ile chcemy zarobić”. Rynek dyktuje wartość, a zawyżona cena odstraszy kupujących. To klasyka – właściciel myśli, że jego dom jest wart fortunę, podczas gdy kupujący patrzy na niego jak na „kolejny remont do zrobienia”. Przyjrzyjmy się cenom sąsiadów, ale też zwróćmy uwagę na różnice – dlaczego dwa podobne domy różnią się w wycenie o 100 tysięcy dolarów? Często to wynik nieadekwatnych oczekiwań.

PONIŻEJ KONTYNUACJA TEKSTU

Przygotowanie domu – wykończyć, nie sprzedawać “wersji demo”
Wprowadzanie domu na rynek przed ukończeniem remontów to jak sprzedawanie samochodu bez kół – nie ma sensu. Kupujący widzą, że dach wymaga wymiany, a kuchnia prosi się o odświeżenie. Chyba że sprzedajemy w okolicy, gdzie domy i tak kupowane są do renowacji lub pod wyburzenie – wtedy cena może być podyktowana wyłącznie lokalizacją.

Nie przeinwestuj względem okolicy
Luksus w postaci złotych klamek czy marmurów w domu przy Finch i Jane? To świetny sposób na przepłacenie bez możliwości zwrotu inwestycji. Pamiętajmy, że remonty muszą być adekwatne do okolicy. Jeśli nasze ulepszenia znacząco przewyższają standardy dzielnicy, inwestycja raczej się nie zwróci.

Nie należy ukrywać problemów domu
Wiesz, że piwnica ma wilgoć lub dach przecieka? Nie ukrywajmy tego przed kupującym. Ukrywanie poważnych usterek może się zemścić w przyszłości – problemy zawsze wychodzą na jaw, a koszty prawne często przewyższają koszty negocjacji. Przyznanie się do wad może pozwolić na sprzedaż domu bez nadmiernych komplikacji.

Ustalmy przewidywane koszty sprzedaży
Sprzedając nieruchomość, powinni Państwo pamiętać o możliwych ukrytych kosztach – jak kary za zerwanie umowy z bankiem czy podatki od sprzedaży. Nierzadko właściciele dowiadują się o tych dodatkowych wydatkach dopiero po podpisaniu dokumentów. Lepiej się upewnić, by nie było niespodzianek.

Opróżnijmy i wysprzątajmy dom – porządek to “wersja premium”
Nadmiar mebli i nieporządek mogą zniechęcić potencjalnych kupujących. Wynajęcie magazynu na zbędne przedmioty i odmalowanie ścian mogą zdziałać cuda. Domy czyste i uporządkowane zawsze lepiej się prezentują i sprawiają, że potencjalni kupujący łatwiej sobie wyobrażają siebie jako przyszłych mieszkańców.

Nie zapomnijmy o pierwszym wrażeniu
Wygląd zewnętrzny jest pierwszym wrażeniem, które zostaje z kupującym. Przysłowiowa „malutka farba” na drzwiach wejściowych i zadbany ogród mogą przyciągnąć uwagę bardziej niż luksusowe wnętrza. Kiedy dom wygląda na zadbany z zewnątrz, kupujący jest bardziej skłonny dać mu szansę.

Finansowe zachęty dla kupujących
W sytuacji, gdy rynek jest nieco ospały, małe zachęty finansowe mogą zadziałać cuda. Pokrycie kosztów prawnika czy opłaty za inspekcję to gesty, które mogą sprawić, że oferta będzie bardziej atrakcyjna w oczach kupującego.

Pierwsza oferta często jest najlepsza
Pierwsze oferty często bywają najbliżej oczekiwań, nawet jeśli wydają się nieco poniżej ideału. Warto przemyśleć każdą ofertę, zwłaszcza gdy rynek nie jest w najlepszej kondycji. Czasami warto poświęcić trochę, by uniknąć długich miesięcy bez żadnych propozycji.

Dopasowanie sprzedaży i kupna
Pamiętajmy, że jeśli sprzedajemy i kupujemy w tym samym czasie, sytuacja rynkowa działa w dwie strony. Gdy ceny są niskie, to sprzedajemy taniej, ale też taniej kupimy. Odwrotnie, gdy ceny rosną – za więcej sprzedamy, ale też za więcej kupimy. Mało kiedy uda się sprzedać drogo i kupić tanio – rynek zwykle na to nie pozwala.

Nie eliminujmy agenta nieruchomości
Wielu myśli o sprzedaży bez pośrednika, ale to ryzykowna strategia. Kupujący chętnie zatrudniają agentów, a ci wolą współpracować z ofertami, gdzie prowizja jest standardowa. Próba oszczędności na agencie często skutkuje niższym zainteresowaniem i gorszymi wynikami sprzedaży.

Emocjonalne odcięcie od „swojego” domu
Warto pamiętać, że z chwilą, gdy dom trafi na rynek, staje się towarem. Jest to produkt, który ma się sprzedać jak najlepiej. Właściciel, który osobiście pokazuje dom i emocjonalnie reaguje na krytykę, tylko odstrasza kupujących. Trudno jest zaakceptować fakt, że coś, co kochaliśmy, dla kogoś innego może być „przestarzałe” lub „za ciasne”, ale właśnie dlatego zatrudnia się agentów – to oni odpowiadają na trudne pytania.

Aktualna sytuacja na rynku
– Czy ceny spadną? – to jedno z najczęstszych pytań, jakie dostaję. Odpowiedź? Wszystko zależy od lokalizacji. W prestiżowych dzielnicach ceny pozostają stabilne, a czasami nawet rosną. Natomiast w mniej pożądanych okolicach, szczególnie tych, które są znane jako słabe ale „urosły w cenach” w czasie pandemii, ceny mogą się znacząco obniżyć. Jest jednak pewien czynnik, rzadko brany pod uwagę – to ogromny napływ imigrantów z różnych części świata. Na terenie GTA powoduje to, że w wyborze miejsca zamieszkania i ewentualnego zakupu, wybierają oni te najtańsze dzielnice – co powoduje, że ceny się tam stabilizują. Kiedy nagle jest ich już wielu, dzielnica zaczyna przeżywać rodzaj boomu. Może my (jako Polacy) tam siebie nie zobaczymy, ale innym to nie przeszkadza. Warto też zauważyć, że coraz więcej osób interesuje się sprzedażą i kupnem, co może oznaczać odrodzenie rynku. W takiej sytuacji kluczowe jest przygotowanie się na sprzedaż w sposób profesjonalny, bez zostawiania rzeczy na ostatnią chwilę. Jak to mawiają – diabeł tkwi w szczegółach, a drobne decyzje mogą zrobić ogromną różnicę!

15. Zakończenie: Kupno i sprzedaż, czyli żonglowanie rynkiem
Jeśli chodzi o samą sprzedaż – pamiętajmy, że nasz dom przestaje być „domem”, a staje się towarem, produktem, który ma znaleźć nowego nabywcę. Odłóżmy na bok emocje i osobiste zaangażowanie, zwłaszcza jeśli sprzedajemy przez agenta. Oni wiedzą, jak rozmawiać z kupującymi, którzy nierzadko szukają „dziury w całym” i próbują negocjować każdą rysę czy brakujący gwóźdź.

Podsumowując: rynek nieruchomości to dynamiczna scena, gdzie właściwe przygotowanie nieruchomości może przynieść zauważalną różnicę – szczególnie w czasach, gdy każdy grosz się liczy. Może nie zawsze uda się sprzedać drogo i kupić tanio, ale z dobrym podejściem na pewno zwiększamy nasze szanse na satysfakcjonujący rezultat.
Wszystkich Państwa, planujących sprzedaż lub kupno nieruchomości, zapraszam do kontaktu. Gwarantuję profesjonalne podejście podczas całego procesu, bezstresową współpracę, porady i zaangażowanie. Jestem gotów znaleźć dla Państwa dom marzeń oraz sprzedać nieruchomość za maksymalną, możliwą cenę.

Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007