Oczywiście, że tak! Ale czasami może to być trudne. Istnieje dolna granica wieku osoby dokonującej zakupu, czyli 18 lat. Nie ma natomiast górnej granicy wiekowej, do której możemy kupić nieruchomość. Natomiast jest kilka spraw, o których należy wiedzieć i pamiętać.
Jeśli kupujemy nieruchomość za gotówkę, to nikt do tego zakupu nic nie ma i nikt nam nie może zabronić kupna nawet, jeśli jesteśmy już w zaawansowanym wieku emerytalnym. Jedyny wyjątek może mieć miejsce, jeśli taką transakcję chciałaby zawrzeć osoba o ograniczonej władzy umysłowej (demencja czy inne schorzenia) i która jest prawnie pozbawiona możliwości zawierania kontraktów (ubezwłasnowolniona).
Bardzo często, kiedy ludzie przechodzący na emeryturę to zmieniają domy – zwykle na mniejsze i tańsze w utrzymaniu. Najczęściej są to domy parterowe lub kondominia.
Jeśli dom, który sprzedajemy jest już spłacony i dostarczy nam wystarczającej sumy na zakup za gotówkę bez potrzeby zaciągania pożyczki – to wszystko jest fantastycznie proste.
Zdarza się jednak, że emeryt, gdy chce zamienić dom na inny lub na mieszkanie, po sprzedaży obecnie posiadanej nieruchomości, owszem – ma sporo na downpayment, ale potrzebowałby mimo wszystko uzyskać hipotekę. I tu zaczynają się schody…
Bank zaczyna patrzeć na takiego osobnika – który już nie pracuje i nie zarabia – jak na osobę bez możliwości kredytowych. Nawet jeśli rok wcześniej zarabialiśmy przykładowo $150,000 rocznie i bank bardzo chętnie by nam udzielił mortgage rozłożonego nawet na 25 lat spłaty, to kiedy przejdziemy na emeryturę bez zarobków, nagle przestajemy być partnerami dla banku.
Jeśli jeszcze dysponujemy sporym downpayment na zakup w postaci 40-60% wartości zakupu, to przy pomocy „kreatywnych” mortgage brokers, uda się bank przekonać do współpracy. Szczególnie te banki, które oferują pożyczki na wyższy procent – w zamian za mniej pytań.
.jpg)
Ale jeśli ktoś przechodzi na emeryturę, ale ma bardzo mały downpayment – praktycznie jest bez szans, pomimo, że rok czy dwa lata wcześniej mógł zupełnie spokojnie ubiegać się o pożyczkę i spełnić marzenia o posiadania domu.
Pisałem dotychczas o kupnie (zamianie) domu. Ale nawet jeśli nie chcemy zmieniać domu (który jest już spłacony) ale chcemy ubiegać się o Home Line of Credit – czyli linię kredytową pod zastaw nieruchomości, sprawy się mają podobnie. Przed emeryturą było „no problem” – na emeryturze mamy „big problem”.
Co wobec tego robić, by nie zostać na lodzie i spełnić nasze marzenia o domku dla emeryta?
Powinniśmy zacząć planować zamianę domu jeszcze przed emeryturą, kiedy banki patrzą na nas jak na partnerów finansowych.
Typowe jest, że odkładamy nasze ważne decyzje na później – często do chwili przejścia na emeryturę. Odkładamy podróże, ćwiczenia, odkładamy różnego rodzaju hobby na które nie mieliśmy czasu, ale również odkładamy ważne decyzje życiowe – tak jak na przykład zamiana większego domu na mniejszy i tańszy. Bo moim zdaniem jest to właściwa i mądra decyzja.
Taka zamiana zwykle łączy się ze zmianą miejsca zamieszkania, bo domy mniejsze i tańsze zwykle znajdują się na peryferiach metropolii albo nawet w znacznej odległości od GTA. Ostatnio z tym też zaczyna być problem, bo domy drożeją szybko nawet poza miastem.
Zwykle odkładanie decyzji zamiany domu spowodowane jest faktem, że zanim przejdziemy na emeryturę, pracujemy zawodowo. A domy mniejsze i tańsze są (niestety) dość oddalone od Toronto czy Mississauga. Perspektywa długich dojazdów zniechęca przed podjęciem decyzji o przeprowadzce. Ale zwlekając, możemy narazić siebie zupełnie bezwiednie na ogromne straty finansowe oraz mieć problem ze sfinansowaniem naszego marzenia.
To jak podejść do downsizing?
Okazało się w tym ostatnim okresie, że domy poza miastem stały się towarem bardzo pożądanym – bo wiele osób wpadło na pomysł downsizing w mniejszych miejscowościach. Ponieważ kupujących jest więcej – wpływa to na podaż, która jest często limitowana, a to powoduje wzrost cen.
Proszę sobie wyobrazić, że przechodzą Państwo na emeryturę za 3-4 lata i odkładają decyzję zakupu do jej rozpoczęcia. Zakładając obecne tempo wzrostu cen domów poza dużymi ośrodkami, które moim zdaniem jest na poziomie 5% w skali roku, czekanie 4 lat z zakupem spowoduje, że dom, który obecnie możemy kupić za $800,000 będzie kosztował prawdopodobnie ponad $960,000. W praktyce oznacza to, że kupująć teraz mamy szansę „zamrozić” cenę na poziomie obecnego rynku i wszelkie przyrosty cen nie będą już nas dotyczyły!
Jak widać – taki zakup z wyprzedzeniem czterech czy więcej lat przed przejściem na emeryturę ma ogromne zalety finansowe i zwrot na zainwestowanych pieniądzach jest znakomity.
Ważne jest też, że cena domu, który mamy obecnie w Toronto czy Mississauga, też będzie szła w górę. Przy średnim wzroście cen w Metro Toronto na poziomie 5% w skali roku i średniej obecnej cenie domu przynajmniej $1.200,000, po 4 latach nieruchomość ta powinna być warta znacznie więcej. Moim zdaniem od $1.450,000. Oznacza to, że trzymając dom, w którym mieszkamy przez dodatkowe 4 lata, możemy zarabiać na nim dodatkowo sporo pieniędzy.
Różnica, jaka nam pozostanie w kieszeni pomiędzy typowym downsizing, kiedy dom kupujemy dopiero w chwili przejścia na emeryturę a advanced downsizing, kiedy kupujemy dom o 4 lata wcześniej (zanim przejdziemy na emeryturę), jest znacząca.
Zaletą zakupu domu na emeryturę z wyprzedzeniem jest nie tylko fakt, że kupujemy go już teraz znacznie taniej niż będzie on kosztował za 4 lata. Jeśli po zakupie domu przeznaczonego na emeryturę natychmiast go wynajmiemy, to przez cały czas taki dom będzie się sam spłacał.
Jednym z powodów odkładania zakupu drugiego domu jest obawa albo niewiedza, jak taki zakup można sfinansować.
To jest właściwie najprostsze – pod warunkiem, że mamy dobry kredyt (powyżej 600 bicon scores) oraz posiadamy 25% na downpayment. Wiele banków oferuje specjalne programy dla inwestorów, kupujących drugi dom. Jak długo mamy na 25% wpłaty własnej i dochód z wynajmu danego domu pokrywa raty za hipotekę, nasz personalny income nie musi być nawet brany pod uwagę. Ale robiąc to teraz, kiedy jeszcze pracujemy i możemy się wykazać dochodem, jest znacznie łatwiej niż zakup z pozycji emeryta, kiedy będzie to często niemożliwe.
A teraz warto dokonać kilku obliczeń. Przy obecnych oprocentowaniach pożyczek hipotecznych (4.15% na 3 lata), każde około $535 płacone miesięcznie obsługuje $100,000 pożyczki hipotecznej przy 25 latach amortyzacji. Chciałbym przypomnieć, że w wynajmowanych domach lokatorzy zwykle płacą za utylities, a właściciel spłaca hipotekę oraz podatek od nieruchomosci. Obecnie nawet w takich miastach jak Guelph można wynająć średniej wielkości dom wolnostojący (bo do takich zakupów zachęcam) za około $3,500/M. Czyli jeśli założymy miesięczny podatek od nieruchomości na poziome $350/M i ubezpieczenie domu około $50 na miesiąc, to praktycznie to, co pozostaje z uzyskanego rentu obsługuje bez problemów $580,000 pożyczki hipotecznej. Dodając nasze 25%, które musimy wpłacić na downpayment domy, które możemy kupić i będą się same spłacały, są na poziomie cenowym około $775,000.
Wspomniałem o Guelph, ale praktycznie dotyczy to całego Ontario wokół GTA. Moim zdaniem ceny pójdą w górę o 15% w ciągu dwóch do trzech lat, ponieważ zarówno emeryci, jak i inwestorzy będą tam kupować – ze względu na niskie jeszcze ceny. Ponadto Kanada ciągle w takich mniejszych miastach bardziej przypomina kraj, do jakiego przyjechaliśmy.
Wszystkich Państwa w wieku przedemerytalnym i zainteresowanych zakupem domku na emeryturę zapraszam do kontaktu. Nieruchomości są historycznie najlepszą i najbardziej bezpieczną inwestycją.
Ponieważ w downsizing specjalizuję się już od wielu lat, chętnie pomogę Państwu w realizacji takiej decyzji – sprzedaży obecnego domu lub też pozostawienia go i zakup drugiego, który będzie wynajęty do czasu, gdy zechcą się tam Państwo przeprowadzić.
Jestem otwarty na pomoc w każdej takiej Państwa decyzji. Zapraszam do współpracy.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
