Czapliński: KIEDY LEPIEJ SPRZEDAĆ DOM – LATEM CZY ZIMĄ?

Jestem w biznesie od 34 lat, sprzedałem i kupiłem dla klientów tysiące domów. Mam więc ogromne doświadczenie w sprzedaży nieruchomości w różnych porach roku.

Dziś chciałbym skupić się na tym, kiedy jest najlepszy okres na sprzedaż domu – lato czy zima? I kiedy planujemy zamianę domu, na przykład na mniejszy, od czego zacząć – czy najpierw kupno, czy najpierw sprzedaż?

Nie ma jednej poprawnej odpowiedzi. Dla jednych będzie to okres zimowy, dla innych letni, i poniżej przedstawię kilka przemyśleń, które są warte wzięcia pod uwagę.

Choć w tym roku może być odrobinę inaczej, bo jak wszyscy to odczuwamy, nagle nasze nudne życie w Kanadzie zostało wzburzone przez 47-go prezydenta USA – Donalda Trumpa. Nie ulega wątpliwości, że następne kilka miesięcy i niepewność, co Biały Dom postanowi w sprawie ceł i jak rząd Kanady (którego praktycznie nie ma w tej chwili) zareaguje, oraz czy nadal będzie parcie, byśmy zostali kolejnym stanem Ameryki – zdecydowanie wpłynie na aktywność rynku i na decyzje zarówno kupujących, jak i sprzedających. Niepewność jest najgorszym doradcą i wszyscy mamy nadzieję, że prezydent Trump straci zainteresowanie Kanadą i zajmie się innymi ważnymi sprawami we własnym kraju, w którym zapanował chaos.

Dlatego w tym niepewnym okresie, dopóki sytuacja się nie wyjaśni, kiedy planujemy zamianę domu (szczególnie jeśli mamy duży mortgage) na inny – sugerowałbym najpierw sprzedaż, a dopiero jak mamy już to zaklepane i mamy odpowiednio duży depozyt – rozpocząłbym poszukiwania następnego domu.

Oczywiście, czasami pomimo niepewnej sytuacji gospodarczej, robimy inaczej. Przykładowo, jeśli mamy spłacony dom i pojawi się nagle dom, na który czekaliśmy latami, dom, który zaparł nam dech – to wówczas warto czasami zaryzykować. Z tym, że trzeba się liczyć z faktem, że może to wymagać od nas bardziej zaniżonej ceny sprzedaży dla kupujących, by zachęcić ich do „walki”.

Ale na moment zapomnijmy o 47-mym prezydencie, a wróćmy do tego, jak działa rynek nieruchomości w normalnej sytuacji.

Jednym z bardzo stymulujących elementów wpływających na to, kiedy warto sprzedawać, jest pora roku. Panuje powszechne przekonanie, że domy sprzedają się najlepiej wiosną, latem i wczesną jesienią, bo ogrody są piękne, jest miło oglądać, bo jest ciepło, nie trzeba się grubo ubierać. Takie przekonanie jest w dużej mierze słuszne, ale po pierwsze, w tym okresie następuje prawdziwy wysyp domów, czyli kupujący mogą bardziej kaprysić w wyborze, ale również latem lepiej widać wszystkie niedogodności domu, jak na przykład słaby lub mało zadbany landscaping. Ponadto, latem zdarzają się też częściej „profesjonalni oglądacze”, którzy lubią sobie pojeździć po domach, by zobaczyć, jak ludzie mieszkają.

Zimą wystawia się znacznie mniej domów (mamy mniejszą konkurencję), dlatego kupujący w tym okresie mają mniejszy wybór i często „biorą to, co jest”, bo mają potrzebę zakupu. Zimą wiele wad zewnętrznych, jak słaby landscaping, może ujść na sucho, bo jest przykryty śniegiem. I moim zdaniem ci, co kupują w okresie zimowym, są bardziej zdecydowanymi kupującymi, bo ciężkie warunki zachęcają do szybszego podejmowania decyzji.

Jako dygresję opowiem zabawną sytuację, która zdarzyła mi się już dość dawno, ale ją doskonale pamiętam. Kiedyś zostałem zaproszony, by wystawić dom na sprzedaż koniecznie zimą (podobną do obecnej). Bardzo byłem zdziwiony na to naleganie i pomyślałem, że pewnie ogród jest zniszczony. Ale zdjęcia z lata pokazywały wypieszczony ogródek, pełen kwiatów. Kiedy bardzo szybko sprzedaliśmy ten dom, bo był również zadbany jak ogród, sprzedający przyznali się, że chodziło o to, by kupujący nie widzieli sąsiadów. Latem sąsiedni ogród był pełen nie tylko mieszkających tam ludzi, ale ogromnej liczby ich „kolegów” – miłośników głośnej muzyki reggae do późnej nocy, wraz z charakterystycznym zapachem palonej „trawki”.

Innymi sprawy, czy ma to być zima czy lato – zależy od wielu czynników i łatwiej jest podejmować decyzję, kiedy robimy downsizing, nie mając mortgage na domu, który chcemy sprzedać, niż na upsizing, kiedy zwykle musimy ubiegać się o pożyczkę hipoteczną.

Na pewno słyszeli Państwo określenie „buyers market” i „sellers market”.

Ten pierwszy (buyers market) polega na tym, że domy się słabo sprzedają i jest wiele domów do wyboru. Wówczas kupujący (buyers) mogą przebierać w domach jak chcą, a sprzedający gotowi są zrobić wszystko, by zachęcić kupujących do złożenia oferty. To ma miejsce w czasach, kiedy oprocentowanie jest wysokie. Taki okres prowadzi do stagnacji rynku. Mało się dzieje na rynku budowlanym, bo inwestorzy nie chcą ponosić ryzyka. Taką sytuację mieliśmy przez ostatnie 2 lata. Wysokie oprocentowania zahamowały rynek i kiedy Bank of Canada zaczął je obniżać, zapowiadał się dobry rok w real estate. Ale pojawił się Donald Trump, co natychmiast ochłodziło optymizm.

Sellers market – występuje zwykle, kiedy oprocentowanie jest niskie. W takim okresie jest zwykle mało domów oferowanych na sprzedaż. Jest więcej chętnych do kupna niż do sprzedaży. Wówczas sprzedający mogą wybierać w ofertach i stawiają warunki. Częste są sytuacje, że pojawia się kilka ofert na jeden dom i nieruchomości sprzedają się powyżej ceny wywoławczej. W takim rynku nie ma problemu ze sprzedażą, problem jest z zakupem. Wtedy też zaczyna się bardzo aktywny rynek budowania domów i wielu inwestorów jest gotowych do podjęcia ryzyka budowy nowych domów oraz renowacji starych.

W sellers market jest lepiej najpierw kupić dom, zanim swój dom się wystawi na sprzedaż. Kiedy zamieniamy duży i drogi na mały i tańszy, często możemy nawet użyć equity zawarte w domu, by nowy dom kupić praktycznie za gotówkę.

Kiedy sytuacja jest odwrotna, kupujemy droższy dom od tego, co sprzedajemy, warto jest mieć warunek na uzyskanie pożyczki hipotecznej.

Sprzedaż „tanich” domów w okresach sellers market jest praktycznie bezproblemowa i szybka. Dlatego lepiej wiedzieć najpierw „dokąd idziemy”, by unikać stresu poszukiwań na siłę.

Kiedy mamy odwrotny rynek, czyli buyers market, to wówczas lepiej jest najpierw sprzedać, zanim się coś kupi.

Jest ważne, gdzie sprzedajemy i gdzie kupujemy. Jeśli sprzedajemy dom w pożądanej okolicy w mieście i właściwie go wycenimy – to sprzeda się on szybko. Jeśli natomiast planujemy zakup poza granicami GTA, to wybór domów jest spory, domy są zwykle tańsze i relatywnie łatwiej jest coś kupić.

Ale ponieważ zwykle ma to być dom marzeń i „do końca życia”, to polecałbym najpierw zakup, a potem sprzedaż. Szczególnie jeśli dom, który będziemy sprzedawać, jest już dawno spłacony.

Zalety, kiedy najpierw sprzedajemy, głównie polegają na tym, że wiemy na pewno, za ile nasz dom się sprzedał i ile pozostanie nam pieniędzy na zakup następnego domu. Pozwala nam to również być bardziej „agresywnymi” w składaniu ofert, bo wiemy, kiedy mamy zamknięcie i najczęściej nie musimy wkładać warunku na załatwienie pożyczki, składając ofertę. Wada jest taka, że możemy kupić coś w pośpiechu, co tak naprawdę nie było warte zakupu – no i będziemy „bezdomnymi” przez jakiś czas.

Zalety, kiedy najpierw kupimy (zanim sprzedamy) polegają na tym, że nie mamy pośpiechu w szukaniu i żadnego parcia czasu, czyli możemy być bardziej cierpliwi i wybredni w wyborach. Oczywiście, na drugim biegunie, nie mamy 100% pewności, za ile nasz obecny dom sprzedamy i kiedy go sprzedamy, jak już będzie potrzeba zrobienia tego. Ale jak wspomniałem wielokrotnie, dom właściwie wyceniony w okolicy, gdzie jest duże zapotrzebowanie, sprzeda się bardzo szybko, bo oferta rynku jest ograniczona.

Stąd mój apel o unikanie pośpiechu, nie robienie niczego na siłę i zabezpieczanie się na wszelkie możliwe sytuacje dotyczące zmian na rynku nieruchomości.

Czyli, jak widać – lato czy zima? Najpierw kupno czy sprzedaż? – wszystko zależy od bardzo wielu czynników. Zapraszam do kontaktu –  pomogę podjąć słuszną decyzję, bazując na Państwa indywidualnej sytuacji.