Nieruchomości: KILKA UWAG O BUDOWANIU DOMU

Wiele osób marzy o wybudowaniu własnego domu. Ale zanim faktycznie dojdzie do samej budowy, warto wziąć pod uwagę cały szereg spraw. Jest to jest bardzo obszerny temat, który wymagałby wręcz napisania książki i którego nie da się zmieścić w krótkim felietonie. Jednak  chętnie zasygnalizuję kilka ważnych faktów i jeśli otrzymam od Państwa pytania (na mój e-mail 2780007@gmail.com), to z chęcią będę ten temat kontynuować. Poruszane przeze mnie zagadnienia są wymieniane w przypadkowej kolejności i mają za zadanie pobudzić do myślenia. Natomiast pierwszy punkt jest najważniejszy, i zwykle decyduje o powodzeniu budowy – lub nie.

LOKALIZACJA

Wiele na ten temat pisałem w przeszłości. Jeśli inwestujemy w „dom życia”, to na lokalizacji nie można oszczędzać. Również wtedy, jeśli w domu zamierzamy prowadzić biznes, który ma przynosić nam profit.  Niestety – dobra lokalizacja kosztuje. Czasami, jeśli nie dysponujemy odpowiednim budżetem i tak naprawdę potrzebujemy tylko „dachu nad głową”, lokalizacja nie jest aż tak ważna. Ale warto pamiętać, że zawsze jest to decyzja, która do końca będzie miała wpływ na wartość domu. Dziś, przy gwałtownych zmianach na terenie GTA i z braku nowych terenów budowlanych, średnio atrakcyjne lokalizacje zaczynają być uważane za „niezłe”. Oczywiście przez to szybko zwiększa się ich cena (to na przykład rejony Etobicoke na zachód od Hwy 427). Z tym, że naprawdę dobre lokalizacje (jak Kingsway czy Rosedale) zaczynają osiągać ceny astronomiczne. Domy budowane w tych okolicach zawsze utrzymają cenę – nawet w najgorszych kryzysach. Jeśli różnica w zakupie działki pod budowę pomiędzy bardzo dobrą a średnią okolicą wynosi przykładowo $500,000 i nasz projekt (inwestycja) ma potrwać rok, to przy obecnych niskich oprocentowaniach pół miliona pożyczki będzie nas kosztowało nie więcej niż $15,000 w oprocentowaniu. To znikomy wydatek, jeśli możemy na różnicy w budowie w bardzo dobrym miejscu i w średnim miejscu zarobić setki tysięcy dolarów. Wszak budowa w obu miejscach kosztuje tyle samo.

BUDŻET

Dziś cena działki w obrębie GTA potrafi przewyższać koszty budowy. Często ludzie pytają mnie, ile kosztuje budowa domu za stopę kwadratową. Jest to oczywiście pytanie na które nie ma jednoznacznej odpowiedzi. No może jest jedna… TO ZALEŻY od tego, co w tym domu się znajdzie. Jeśli ktoś, zadając takie pytanie liczy, że usłyszy w odpowiedzi cenę za stopę kwadratową domu budowanego na subdivision, ale oczekuje super jakości jak w „custom home” – to oczywiście sam się naraża na problemy. Jak ze wszystkim w życiu – jakość kosztuje. I faktyczny koszt budowy wyniknie z tego, co w ten dom włożymy. Owszem, jeśli ktoś buduje sam i oszczędza na każdym kroku kupując tanie materiały i średniej jakości  urządzenia – to może się zmieścić nawet cenie koło $150-$200 za stopę. Ale jeśli naprawdę stawiamy na jakość i standard (i zatrudnimy profesjonalną firmę budowlaną) – to należy zaplanować budżet od $500 za stopę i wzwyż. Czy to dużo? Nie sądzę, ponieważ otrzymamy super produkt. Czy Państwo wiedzą, że dziś cena za stopę kwadratową sprzedawanego nowego condo z planów wynosi w Toronto  $1,000? A przecież to tylko beton i drywall i na pewno nie dorównuje to jakością „custom home”.

WIELKOŚĆ DOMÓW

Moim zdaniem era „wielkich” domów już się kończy. Zmienia się styl życia i budowania, i przeciętny kupujący szuka raczej domów doskonale wyposażonych, ale znacznie mniejszych niż dawniej. Brakuje zresztą terenów w mieście na ogromne domy. Oczywiście, kto bogatemu zabroni…? Drake wybudował niedawno ogromny zamek w jednej z najlepszych dzielnic Toronto i koszt budowy szedł w mega miliony. Ale dziś przeciętny „young professional” nie jest w stanie tak zaszaleć. Dlatego domy w zakresie do 2,5 miliona są dziś taką górną „popularną granicą cenową” A wielkość? Myślę, że do 3,000 stóp w GTA to już bardzo dużo.

DOM TRADYCYJNY CZY NOWOCZESNY?

To oczywiście kwestia gustu i preferencji, jednak ostatnio wyraźnie widoczny jest ruch w kierunku domów bardziej nowoczesnych. Ale często w pogoni za „nowoczesnością” powstają czasami takie dziwolągi, że już ja sam bym wolał poprawną klasykę niż cudaczną awangardę. Tak jak kiedyś Jerzy Stuhr wyrecytował w Opolu – „śpiewać każdy może – jeden lepiej drugi gorzej” – tak samo jest z budową domów. Wielu buduje, ale jedni lepiej od drugich. Natomiast jak się popatrzy na to, kto jest dziś nabywcą domów tych „z górnej półki” – to głównie ludzie w wieku od 30 do 50 lat – tak zwani profesjonaliści, którzy chcą czegoś innego i oczekują by dom się pozytywnie wyróżniał oraz posiadał wyposażenie, które teraz „kręci” młodych ludzi. Technologia i jakość.

CZY WARTO ZATRUDNIAĆ ARCHITEKTA?

Na pewno tak, ale tylko pod warunkiem że ma talent. Nie każdy, kto ma wizytówkę z napisem „architekt” tak naprawdę ma pojęcie o tym, co robi. Jest wielu utalentowanych kreślarzy, ale i ludzi, którzy jedynie kopiują czyjeś pomysły. Widziałem nie raz, że projektanci domów po prostu odtwarzali pomysły z Instagramu. Wybierają oni „wygląd”, często nie myśląc o funkcjonalności i praktyczności pomysłów. Moim zdaniem warto zainwestować i poszukać kogoś, kto podchodzi do projektu domu z pasją i potraktuje go indywidualnie. Niestety, istnieje również wiele biur architektonicznych, które „produkują” projekty niemal taśmowo i widzi się te same „custom cookie cutters”, za które płacimy jak za „custom design”. Dobry projekt jest tak samo ważny jak dobra lokalizacja. Nie można tu oszczędzać. Kombinacja dobrej lokalizacji i dobrego projektu  dają znakomite efekty – nie tylko użytkowe, ale również finansowe.

FINANSOWANIE

Dla większości z nas budowa domu jest znacznym wysiłkiem finansowym. Jak mamy spłacony dom pod który możemy zaciągnąć linie kredytową, to zwykle jest to najlepszy sposób by sfinansować budowę. Również niektóre banki (jak CIBC) oferują „construction financing”, co też jest dobrą formą finansowania i zwykle rozsądnie oprocentowaną. Ale wielu budujących sięga po prywatne firmy finansujące budowę. Owszem, czasami jest to niezbędne, ale moim zdaniem koszty pożyczek są niezwykle wysokie, a koszty „fees” za załatwienie, brokers fees, opłaty manipulacyjne, czy „holdbacks” powodują, że potencjalny profit szybko znika, a czasami tracimy dom jeśli nastąpi jakieś opóźnienie. Finansowanie musi być doskonale przemyślane – bo jest ono często źródłem największych problemów.

NOWY DOM CZY RENOWACJA?

To bardzo obszerne zagadnienie. W większości przypadków szybciej i taniej wychodzi zburzenie starego domu i wybudowanie w tym miejscu nowego. Wszak praca wokół starych fundamentów, ścian czy całej struktury wymaga większej precyzji i czasu. Ale są sytuacje, kiedy warto zachować część istniejącej struktury z wielu względów. Na przykład kiedy w centrum Toronto burzy się całkowicie dom, który prawie styka się z sąsiadem, i w rachubę wchodzą nowe wykopy. W takich miejscach koszt specjalnych zabezpieczeń przed „tąpnięciem” sąsiedniej struktury idzie w dziesiątki tysięcy dolarów. Inną sytuacją, kiedy warto pomyśleć o zachowaniu „bazy” to solidne bungalows z wysokim basementem. Na takim domu można tylko dodać drugie piętro (oczywiście podwyższając sufit na pierwszej podłodze). Faktem jest, że jeśli budujemy na sprzedaż, to nowy dom zwykle znajduje szybciej nabywców, ale mądra rozbudowa potrafi być bardziej „cost effective”

DOM DLA SIEBIE VERSUS DOM NA FLIP

Wiadomo, że jak budujemy dom marzeń dla siebie, to wówczas często inwestujemy w wiele udogodnień, które budując dom na „flip” są zwykle pomijane. Budując dla siebie zwykle kupujemy lepsze okna, lepsze łazienki, kuchnie, piece, materiały budowlane wyższej jakości, itd. Budując na sprzedaż musimy bardzo pilnować budżetu i potencjalnego profitu, dlatego ścinanie narożników jest tu typowe. Od płyty wiórowej jako subfloor, do słabszych okien, mniejszej liczby punktów świetlnych, gorszych łazienek, itd. Buduje się na „wygląd”, nie na jakość (najczęściej). Obecnie koszty budowy rosną bardzo szybko, a powszechny brak dobrych fachowców prowadzi do przepłacania za usługi – bo nie ma innej możliwości. To prowadzi często do przekraczania założonego budżetu. Tu raz jeszcze kłania się „dobra lokalizacja”. Domy budowane w bardzo dobrych dzielnicach mają większy margines na błędy wynikające z przekroczenia budżetu. Domy budowane w „takich sobie miejscach” nie mają miejsca na błędy i jeśli je popełnimy, to często pracujemy za darmo.

DUŻA CZY MAŁA DZIAŁKA?

Wielkość działki jest relatywna do okolicy. Poza GTA działka szerokości 25 stóp nie wzbudzi niczyjego zainteresowania. Natomiast w GTA coraz częściej widzi się proces dzielenia działek o szerokości 50 feet na połowę. Jest to intratny proceder, bo można niezłe pieniądze zarobić już na samym podziale.

Ale czy ja bym budował na takiej 25-stopowej działce? Raczej nie.

W dzisiejszym rynku takie działki potrafią kosztować nawet $900,000. W tej samej cenie i w tej samej okolicy można często znaleźć działkę o szerokości 30 do 36 stóp. Te kilka dodatkowych stóp ma ogromny wpływ na to, jak dom może być zaprojektowany i jak szybko się go sprzeda.

Owszem,  dziś posiadanie domu z działką w GTA staje się luksusem i wiele osób gotowych jest na kompromis wielkości działki nad ceną. To, z czym ja osobiście nie mogę się pogodzić to fakt, że dziś firmy deweloperskie nabijają ludzi w butelkę sprzedając im domy czy townhousy na coraz mniejszych działkach, a często nawet bez żadnej działki. Istnieje taka forma townhousów nazywana „back to back”. Jest to modyfikacja typowej szeregówki – z tym, że takie unity nie mają ogródka, tylko łączą się plecami z sąsiadem, który ma dojazd do swojej części z drugiej ulicy. Pełno takich dziwolągów (3-piętrowych i bez basementu) jest w Milton i Oakville. Sprzedawane są one obecnie z planów za ponad $700,000.

Ja naprawdę nie rozumiem, dlaczego ktoś dysponujący taką kwotą nie poszuka w podobnej cenie połówki z ogrodem. Nawet najmniejszym!

Ciąg dalszy za tydzień, a ja zapraszam Państwa do zadawania pytań związanych z tematyką budowy domów, zakupu działek i wszelkich spraw związanych z naszym rynkiem nieruchomości.

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007

Email: 2780007@gmail.com