Oczywiste jest, że ceny nieruchomości w ostatnich latach wzrosły w sposób bardzo zauważalny. Stało się to między innymi dzięki „pandemicznej” gorączce zakupów oraz bardzo niskim oprocentowaniom pożyczek hipotecznych.
Nagle ci, którzy kupili domy 10 lat temu za $500,000, zasadniczo podwoili a czasami potroili wartość swojej inwestycji. W szybki i łatwy sposób staliśmy się milionerami!
Nawet jeśli sami znacznie nie nadpłaciliśmy pożyczki, którą zaciągnęliśmy w banku, to poprzez przyrost wartości rynkowej nieruchomości mamy obecnie duże “equity” w swoich domach.
.jpg)
Czym jest “equity”? To różnica pomiędzy obecną wartością rynkową a całkowitym zadłużeniem, jakie istnieje na tej nieruchomości. Czyli jeśli ktoś posiada dom warty $1,000,000, a ma do spłacenia $300,000 pożyczki hipotecznej, to equity wyniesie $700,000.
Zgromadzone “equity” można wykorzystać do wielu celów:
· spłacić karty kredytowe i wszelkiego rodzaju długi, które są często bardzo wysoko oprocentowane,
· opłacić studia dla dzieci,
· kupić wymarzony samochód,
· wyremontować dom lub go rozbudować,
· zainwestować w drugie hipoteki – czyli pożyczać innym na wysoki procent,
· kupić drugą lub trzecią nieruchomość na inwestycję,
· przeznaczyć tę kwotę na downpayment dla dzieci.
Pomysłów na wydanie pieniędzy jest mnóstwo i na pewno każdy ma kilka swoich własnych.
Pożyczka brana pod zastaw nieruchomości określana jest jako “equity take out”. W praktyce polega to na tym, że zwykle w tym samym banku, w którym mamy jeszcze „resztki” pożyczki hipotecznej załatwiamy dodatkową pożyczkę – albo w formie linii kredytowej, albo podwyższamy hipotekę. I uzyskane w ten sposób pieniądze przeznaczamy na nasze nowe plany.
Jeśli nasz kredyt jest dobry (niejednokrotnie podkreślałem wagę tego faktu we wszystkich sprawach wymagających pożyczek), jesteśmy w stanie udokumentować dochody, a wartość nieruchomości może być poparta przez wzrost cen rynkowych – to banki dość chętnie pozwalają przefinansować dom. Czyli pozwalają na „equity take-out”.
Przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się wielu długów. Czasami są to długi, które mamy na kartach kredytowych lub wynikające z zakupu samochodu na raty.
Znam wiele osób, które mają zadłużenie na kartach kredytowych w wysokości nawet $20,000. Wiemy, że oprocentowanie VISA czy Master Card często przekracza 20% w skali roku. Zwykle minimalna wymagana spłata wynosi 3% balansu na karcie – co wyniesie około $600 miesięcznie. Przy takiej spłacie i tak wysokim oprocentowaniu spłacenie $20,000 trwa latami i praktycznie nigdy nie pozbędziemy się tego długu.
Ta sama suma ($20,000) włączona w spłaty za dom dzięki skorzystaniu z „equity take-out” będzie, po pierwsze, miała obecnie oprocentowanie poniżej 2%, a ponieważ amortyzacja pożyczki jest inna – miesięczna spłata wyniesie poniżej $100 miesięcznie. To ogromna różnica w rodzinnym budżecie!
Od czego zacząć, by uzyskać możliwość skorzystania z equity? Oczywiście od rozmowy z instytucją finansową, w której mają Państwo mortgage. Warto się umówić na spotkanie i wypełnić aplikację, na podstawie której bank sprawdzi czy można podwyższyć Państwa mortgage, a uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na likwidację długów.
Jeśli proporcje Państwa mortgage wraz z dodatkową pożyczką nie przekroczą 80% wartości domu (według wyceny banku) to cała procedura jest bardzo prosta i nie wymaga skomplikowanej dokumentacji.
Czasami innym wygodnym rozwiązaniem może być ubieganie się o “secured line of credit” pod zastaw naszej nieruchomości, by pozbyć się długów. Jest to nawet lepsze rozwiązanie, gdyż jest ono bardziej elastyczne. Problem jest tylko jeden – taka linia kredytowa może być maksymalne zarejestrowana do 65% wartości nieruchomości.
Wspomniałem wcześniej, że „equity take-out” pozwala nam zmniejszyć uciążliwe spłaty długów. Ale ta forma pożyczki (equity take-out) może także pozwolić nam zarabiać bardzo dobre pieniądze!
Zdecydowana większość posiadaczy domów po ich spłaceniu nie podejmuje żadnych działań inwestycyjnych. Płacą tylko podatki od nieruchomości, świadczenia związane z domem – i to wszystko.
A można przecież bardzo łatwo skorzystać z dostępnej gotówki, która sięga setek tysięcy dolarów, by obrócić ją w „money making machine”.
Pierwszy przykład to pożyczanie pieniędzy na procent. Jest to legalny proceder w Kanadzie i bardzo popularny. Wiele osób, by kupić dom potrzebuje pożyczyć 10% do 15% wartości kupowanego domu na downpayment. Nazywa się to „second mortgage” i zwykle oprocentowanie wynosi około 10% rocznie. Proszę sobie wyobrazić, że inwestujemy $100,000 pożyczone od banku (pod zastaw naszego domu) na 2% a pożyczamy to innym na 10%. Różnica 8% jest naszym zarobkiem. Oczywiście pożyczanie takie jest obwarowane przepisami i zabezpieczeniami, które opiszę innym razem.
Drugi sposób jest (moim zdaniem) jeszcze ciekawszy. Jest bardzo łatwo kupić drugi dom wykorzystując pieniądze z obecnie posiadanego domu na downpayment. Jeśli użyjemy $200,000 na zakup drugiej nieruchomości, to możemy szukać domu nawet do $800,000 (zakładam 25% wpłaty własnej). Spłacanie tej kwoty będzie kosztowało nas mniej niż $1,000 miesięcznie. Obsługa pozostałych $600,000 będzie wynosiła (przy obecnych oprocentowaniach) około $2,500. Przy dzisiejszych cenach za wynajem, dom można łatwo wynająć za $3,000 lub więcej. Taka suma pozwala nie tylko na spłatę pożyczki hipotecznej, ale również opłaci podatek od nieruchomości. A koszty „utilities” są zwykle pokrywane przez lokatorów.
Dlaczego jest to tak korzystne finansowo działanie? Faktycznie obsługa tej inwestycji ogranicza się do $1,000 miesięcznie. Lokatorzy w praktyce spłacają naszą hipotekę plus domy nabierają na wartości. Nawet 3-4% przyrostu wartości rocznie w pieniądzach przekłada się na od 24,000 do 36,000. Z płaconych $2,500 miesięcznie przez lokatorów prawie połowa idzie na spłatę pożyczki – to kolejne $12,000 rocznie.
Jeśli zaczniemy taką inwestycje odpowiednio wcześnie, to z czasem taki dom może przynosić nam spory, czysty dochód. Lub też po jego sprzedaży mamy ogromny kapitał tylko dzięki temu, że wykazaliśmy się odwagą i inwencją, a nie, jak wiele osób spłaciliśmy dom – i spoczęliśmy na laurach.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
