Tydzień temu skupiliśmy się na temacie kosztów związanych z zakupem i ze sprzedażą nieruchomości. Dziś przypomnę koszty stałe – czyli takie, które ponosimy każdego miesiąca, mieszkając w swoim domu lub mieszkaniu.
Koszty związane z utrzymaniem domu:
* Mortgage. Większość nieruchomości w Kanadzie kupowanych jest na spłaty. Aby zakupić nieruchomość, zaciąga się pożyczkę hipoteczną (rejestrowaną na hipotece domu) nazywaną „mortgage”. Najczęściej pożyczki są rozkładane w Kanadzie na 25 lat spłaty (amortyzacji). Banki zwykle oferują różnego rodzaju mortgages. Najbardziej typowe są pożyczki otwarte (open mortgage), zmienne (variables) oraz zamknięte (closed).
.jpg)
a) Mortgage otwarte i zmienne – mają większą elastyczność w spłatach, ale jednocześnie ich oprocentowanie może się szybko zmienić (w górę lub w dół).
b) Mortgages zamknięte – oferują gwarantowany stały procent na określony czas określany jako “term”. Typowe „terms” trwają od roku do pięciu lat. Zwykle im dłuższy „term”, tym wyższe oprocentowanie.
Ale nie zawsze jest to regułą.
Dziś oprocentowania są niezwykle niskie i można nawet dostać 5-letni mortgage poniżej 2% w skali roku. Oznacza, to, że $100,000 pożyczki kosztuje pożyczkobiorcę mniej niż $2,000 rocznie. Tak „tanich” pieniędzy nie było od dawna. Powoduje to ogromne parcie na rynek nieruchomości. Jeśli dziś można pożyczyć milion dolarów, dając jako downpayment 20%, a nieruchomości nabierają ostatnio od 10% do 15% rocznie na wartości, to łatwo dostrzec, jaki profit można zrobić na pożyczonych pieniądzach.
Bo $100,000 czy $150,000 przyrostu equity przy własnej inwestycji $200,000 i kosztach uzyskania pożyczki tylko $16,000 (oprocentowanie) jest łatwym wytłumaczeniem dlaczego wszyscy dziś chcą kupować, a mało kto sprzedawać.
* Property Tax. Jest to, niestety, wydatek, który wydaje nam się zbędny i bardzo go nie lubimy. Często nie wiemy, na co tak naprawdę są przeznaczane nasze podatki. A idą one na utrzymanie szkół, służb miejskich, straży pożarnej, emergency services, parków, wywóz śmieci, częściowo też na transport. Bez podatków od nieruchomości miasta nie byłyby w stanie prawidłowo funkcjonować. Podatki to nielubiany obowiązek, ale unikanie tych opłat może doprowadzić do przejęcia nieruchomości i jej sprzedaży. Wtedy uzyskana kwota pokryje zaległe podatki. Zwykle ma to miejsce, kiedy zaległość podatkowa wynosi 3 lata i więcej.
Miasta i regiony mają różną politykę podatkową, ale wszystkie bazują na jednolitym sposobie opodatkowania, opartym na „market value” danej nieruchomości.
W Mississauga opodatkowanie jest zbliżone do 1% wartości rynkowej nieruchomości. Czyli ktoś, kto ma dom warty milion dolarów, musi zapłacić podatek w wysokości około $10,000. W Toronto ten „tax rate” jest trochę niższy, ale w regionie Durham prawie dwukrotnie wyższy niż w Toronto.
Od naliczonego podatku można się odwołać, ale sam proces jest dość skomplikowany i nie zawsze kończy się sukcesem. Zwykle można dostać zniżkę na poziomie kilkuset dolarów, rzadko w tysiącach.
* Maintenance – czyli czynsz. Dotyczy mieszkań w apartamentowcach i na osiedlach townhousów. Ale czasami opłata ta jest wnoszona w przypadku indywidualnych domów zbudowanych przy prywatnych drogach. Wówczas maintenance jest niskie i dotyczy odśnieżania i wywozu śmieci.
Maintenance może zawierać bardzo różne składniki. Od bardzo podstawowych, minimalnych opłat pokrywających koszty firmy administrującej kompleksem (management) oraz ubezpieczenia. Zdarza się także, że obejmuje wszystkie opłaty – łącznie z ogrzewaniem, elektrycznością czy zużytą wodą. Wysokość maintenance wynosi od kilkudziesięciu dolarów miesięcznie do znacznie ponad $1000. Zależy ona również od wieku kompleksu. Zwykle im starszy budynek, tym wyższe jest maintenance. Maintenance jest często na tyle wysokie, że właściciele mieszkań lub townhousów podejmują decyzję o zamianie condo na dom wolnostojący (freehold). Niestety, wielu starszych ludzi znajduje się w sytuacji, że nie mogą zrezygnować z zalet posiadania mieszkania (bo to mniejsze obowiązki), ale są zmuszeni do ponoszenia opłat znacznie powyżej ich możliwości finansowych.
* Utilities. Jak wspomniałem wcześniej, mieszkając w condo, możemy czasami mieć niektóre opłaty (za wodę, prąd czy gaz) wliczone w maintenance. Ale wtedy nie mamy wpływu na ich wysokość.
Mieszkając we własnym domu mamy dużą kontrolę nad tym, ile będziemy płacić za zużycie wody czy energii – oczywiście do pewnego stopnia. Żyjemy w Kanadzie i nie da się nie ogrzewać domu zimą, czy nie korzystać z lodówek lub komputerów. Myć się także należy. Ale faktem jest, że możemy poprawić energooszczędność domu poprzez instalację lepszych okien czy przez ocieplenie budynku. Nawet wymiana żarówek normalnych na LED może przynieść duże oszczędności. Pomysłów jest wiele, ale zasada jest taka, że jak wydatki wychodzą z naszej kieszeni to bardziej dbamy i myślimy.
* Media. Dziś trudno sobie wyobrazić życia bez dostępu do internetu, kablówki czy telefonu. Żyjemy też w czasach, gdy czujemy się często zagrożeni i chcemy mieć możliwość kontroli nad tym, kto nas odwiedza w czasie naszej obecności (albo wtedy, kiedy nas w domu nie ma). Te wszystkie media stają się obecnie nieodłącznym wydatkiem, wiążącym się z posiadaniem domu i jest to zwykle minimum $200 miesięcznie.
* Ubezpieczenie. Rozróżniłbym dwa rodzaje ubezpieczenia. Jeden dotyczący budynku (nieruchomości), a drugi pożyczki hipotecznej.
a) Fire Insurance. Ubezpieczenie nieruchomości od zniszczenia (pożar, powódź) jest przy pożyczce hipotecznej nieobowiązkowe, ale nikt o zdrowych zmysłach nie będzie żył w nieubezpieczonym domu. Nieszczęścia się zdarzają i bardzo łatwo (przez drobną nieuwagę) stracić dorobek całego życia. Ubezpieczenia „domowe” pokrywają znacznie więcej szkód niż tylko zniszczenie mienia. Pokrywają one też szkody wynikłe z włamania, kradzieży (nawet z samochodu) czy czasami oskarżenia o różne sprawy. Koszt ubezpieczenia zależy od wielu składników, ale w porównaniu do benefitów wynikających z zakresu ochrony wydaje się niezwykle niski (około $2,000 na rok).
Mieszkając w condo czasami mamy błędne przekonanie, że kwota ubezpieczenia już zawarta w maintenance daje nam całkowitą ochronę. Tak nie jest. Ubezpieczenie zawarte w maintenance pokrywa szkody związane tylko z budynkiem i naszym majątkiem do limitu $5,000. Chcąc być w pełni zabezpieczonym, warto wykupić „content insurance”, który jest niezwykle finansowo dostępny, ale który ubezpieczy cały nasz dobytek oraz naszą odpowiedzialność cywilną (liability).
b) Mortgage Insurance. Jest to rodzaj ubezpieczenia na życie. Bank pobiera opłatę za ubezpieczenie pożyczki hipotecznej, ale możemy to zrobić sami, wykupując polisę na życie w firmie ubezpieczeniowej.
* Naprawy. Mieszkając w domu musimy sobie zdawać sprawę, że z roku na rok pewne elementy będą się zużywać. Każdy element domu ma swoją limitowaną odporność. Kiedyś nastąpi ich zużycie i pojawi się potrzeba naprawy (wymiany). Dlatego należy albo odkładać regularnie małą sumę na przyszłe naprawy, albo liczyć, że “jakoś to będzie”.
Warto znać żywotność pewnych krytycznych składników domów, by być w stanie planować „nieprzewidziane” wydatki.
* Pokrycie dachu (shingles). Zwykle deweloperzy instalują w nowych domach najtańsze dachówki, które wytrzymują 15 lat (albo mniej). Ale są dostępne na rynku też takie, które nominalnie wytrzymują nawet 35 lat. Gdy planujemy pozostać w domu na zawsze, warto zainwestować w lepszy dach. Ale z drugiej strony – kto w Kanadzie wytrzyma 30 lat w jednym miejscu?
* Piece i centralna klimatyzacja. Tu sprawa ma się podobnie jak z dachówkami. To, co instalują builderzy to absolutne minimum. Niektóre piece wytrzymują ledwie 10-15 lat. To samo dotyczy CAC, ale są na rynku doskonałe produkty – niewiele droższe, ale trwalsze i bardziej wydajne.
* Okna. Ich także dotyczą moje poprzednie uwagi. To, co zwykle wkładane jest w nowe, masowo budowane budynki, odbiega znacznie od tego, co można kupić budując dom dla siebie. Jakość okien i ich żywotność zależy od bardzo wielu elementów. Kiepskie okna mogą nadawać się do wymiany nawet po 5 latach.
Okna dobrej jakości mogą wytrzymać 30 czy więcej lat. Natomiast kupując domy z planów, rzadko mamy kontrole nad tym, co dostaniemy.
Jeśli zamierzają Państwo kupić lub sprzedać dom/mieszkanie lub poradzić się w kwestiach technicznych, zapraszam do kontaktu. Chętnie się z Państwem spotkam i wspólnie omówimy wszelkie problemy związane z Państwa nieruchomościami.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
