W mediach wielokrotnie wspominam o systemie MLS, ponieważ na nim opiera się duża część mojej pracy. Warto więc wyjaśnić, co to właściwie jest i dlaczego jest to ważne narzędzie w rękach agentów nieruchomości oraz ich klientów.
W Ontario każdy agent ma obowiązek nie tylko zaliczyć wiele kursów (by zdobyć licencję), ale musi on również należeć do zarejestrowanej firmy real estate, która określana jest jako BROKERAGE.
Każdy Brokerage i każdy agent muszą należeć do Real Estate Board, do RECO (Real Estate Council of Ontario) i być członkiem OREA (Ontario Real Estate Association). Z tym wiążą się oczywiście spore doroczne składki, bo urzędnicy muszą być opłaceni.
.jpg)
W zamierzchłej przeszłości każdy BROKERAGE miał własne nieruchomości na sprzedaż, co powodowało małą efektywność działania. W pewnym momencie ktoś wpadł na pomysł, by wszystkie firmy brokerskie skupić w jednej organizacji (Real Estate Board). Dzięki temu nieruchomości oferowane na sprzedaż przez każdego z brokerów byłyby dostępne także dla innych członków bordu.
W tych zamierzchłych czasach każdy Real Estate Board co tydzień wydawał grube księgi, w których były zawarte wszystkie nieruchomości na sprzedaż, posegregowane według rejonów, cen, typu domów, itd. Oprócz tego były drukowane codziennie „gorące okazje”. Ten system pracował, ale nie był zbyt wygodny.
Z chwilą pojawienia się komputerów powstała elektroniczna forma MLS (Multiple Listing Service), która również na początku nie przypominała tego MLS, z którego korzystamy obecnie. Czarno- białe zdjęcia, po jednym na listing, mało przyjazne sposoby wyszukiwania. To, co mamy teraz to jak porównanie Boeinga do latawca. Czysty i bardzo kolorowy interface, możliwośc dokładanie 40 kolorowych zdjęć, filmików pokazujących nieruchomość i virtual tours, łatwy sposób wyszukiwania i wysyłania wybranych domów klientom. To oczywiście ułatwia bardzo naszą pracę, ale też zwiększa konkurencję, bo dziś każdy może zostać agentem i każdy ma ten sam dostęp do informacji (nawet publiczność).
Jest niezwykle ważne, że przynależność do Real Estate Board daje agentom dostęp do bazy danych MLS. Mogą oni oczywiście wyszukiwać wszelkie nowości pojawiające się na sprzedaż. Mogą także w łatwy sposób ustawić dla swoich klientów zautomatyzowane poszukiwania, które będą wysyłały nieruchomości według narzuconych kryteriów na e-mail klienta, bez potrzeby żmudnych poszukiwań każdego dnia.
Istotne jest także to, że dostęp do MLS daje nam wgląd w dane historyczne. Łatwo jest porównać ceny sprzedaży nieruchomości z ostatniego okresu w danym rejonie według narzuconych przez nas filtrów, ale możemy też sprawdzić stare listingi – sprzed 5, 10 czy nawet 20 lat! MLS ma też link do bardzo wielu innych informacji, łącznie z Land Registry Office, gdzie możemy sprawdzić bez trudu historię sprzedaży każdej nieruchomości oraz kto jest lub był jej właścicielem.
Genialną sprawą jest to, że wszyscy agenci z danego Real Estate Board wkładają własne listingi do systemu i każdy inny agent widzi je natychmiast. A równocześnie ma on pełny dostęp do listingów innych kolegów po fachu.
Warto w tym momencie dodać, że nie każdy listing może trafić do systemu MLS. By być w tym systemie, należy podpisać umowę ze sprzedającymi na minimum 60 dni. Jeśli listing jest podpisany na krótszy okres, to traktowany jest jako EXCLUSIVE LISTINGS – i tak naprawdę mało kto będzie o nim wiedział.
Na terenie Ontario istnieje wiele Real Estate Boards: Oakville, Burlington, Hamilton, London, Toronto czy Mississauga.
W przeszłości każdy board miał własny MLS system, który nie był zintegrowany z innymi systemami. Nie wymieniały one pomiędzy sobą informacji. Był to spory problem, bo na przykład agent z Toronto nie widział, jakie są domy na sprzedaż w Niagara, Welland lub Perry Sound (jako przykład). By agent z Toronto należący do TREB (Toronto Real Estate Board) mógł wejść na London & St.Thomas Board, musiał wykupywać gościnny „access” na kilka dni czy na kilka miesięcy.
Na szczęście „mądrzy ludzie” doszli do wniosku, że to jest niepotrzebne utrudnienie i lepiej będzie jeśli wszystkie (prawie wszystkie) real estate boards stworzą wspólną bazę danych tak, by każdy agent miał dostęp do wszystkich listingów na terenie Ontario, bez znaczenia do którego Brokerage czy Board należy. Powstał system MLS o nazwie ITSO (Information Technology System Ontario).
Będąc członkiem ITSO ma się dostęp do prawie wszystkich ważnych real estate boards – oprócz TREB, który to board (największy i najbogatszy) woli zachować swoją niezależność. Czasami działa to na niekorzyść klientów, bo gdy agent jest członkiem TREB, a nie jest członkiem ITSO, to owszem, może na Toronto MLS włożyć listing na sprzedaż w każdym miejscu Ontario, ale… Jeśli lokalni agenci nie należą do TREB, nie będą tego listingu widzieli. I odwrotnie, kilka lat temu kupiłem dla klientów dom w Mississauga, którego żaden agent lokalny nie widział na systemie TREB – bo był on założony na sprzedaż tylko w małym board w Wasaga Beach!
Konkluzja jest taka, że agent pracujący w Ontario powinien należeć i do TREB, i do ITSO.
Z systemu MLS korzysta też publiczność. Od wielu już lat ludzie mają dostęp do MLS – poprzez stronę www.realtor.ca. Nie jest to pełny dostęp, ale bardzo przydatny i zawiera wszystkie podstawowe informacje. Istnieje wiele innych stron, które korzystając z systemu MLS docierają do publiczności, „udając” często, że to oni są lepsi. Jako przykład podam Zoocaca czy House Sigma, ale ja uważam, że realtor.ca jest lepszy.
Indywidualni agenci mogą obecnie mieć automatyczny link z MLS połączony z własną stroną internetową i wszystkie nowe listingi wchodzą na ich stronę automatycznie. Wszyscy agenci mają dostęp do tych samych informacji w tym samym czasie. Nie jest tak, że jeden ma dostęp, a inni nie. Wiele osób poszukujących domów odwiedza strony internetowe różnych agentów myśląc, że znajdą oni jakąś ukrytą “perełkę”. Rzadko się to zdarza i odwiedzając realtor.ca będziemy widzieć wszystko, co jest do zobaczenia.
Warto podsumować, do czego jest potrzebny system MLS i dlaczego jest ważny:
• Poszukiwanie nowych listingów jest bardzo łatwe dzięki różnym filtrom – jak cena, okolica, typ domu i wiele innych cech,
• Dane historyczne pozwalają śledzić trendy na rynku nieruchomości,
• Wycena nieruchomości jest ułatwiona, bazując na sprzedażach w danym rejonie w określonym czasie,
• Możliwości marketingowe – mając dostęp do informacji, które nieruchomości się nie sprzedały, wiemy do których drzwi zapukać by zaproponować pomoc,
• Łatwość promocji każdego nowego listingu dla wszystkich agentów, ale również dla publiczności,
• Dzięki MLS więcej ludzi wie natychmiast o danym listingu, co wzbudza powszechne zainteresowanie,
• W przeciwieństwie do Polski – tutaj biura wymieniają się informacjami i każdy na tym korzysta. Bo zarówno agenci, którzy wystawili listingi mają gdzie je zareklamować, a agenci, którzy mają kupców – mają gdzie tych nieruchomości szukać,
• System MLS jest szybki i gwarantuje natychmiastowy dostęp do informacji. Kiedy nie istniał, to każda firma mogła tylko promować „własne” listingi. Klienci nie mieli wyboru!,
• MLS dostępny dla agentów zawiera takie ważne informacje jak wysokość podatków od nieruchomości czy wysokość wynagrodzenia płaconego agentowi przyprowadzającemu kupujących.
A na zakończenie mały komentarz. Często słyszę ogłoszenia kilku prominentnych agentów w radio A.M. – że mają oni unikalny dostęp do „multimillion marketing system”. To jest nic innego jak MLS – i każdy agent ma dostęp do tego samego systemu.
Uwaga – poszukujemy nieruchomości do sprzedaży. Jeśli zamierzają Państwo sprzedać dom, zapraszam do kontaktu, oferując skuteczny i bezproblemowy serwis.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
