Nieruchomości: CO SIĘ DZIEJE Z RYNKIEM CONDOMINIÓW?

Wszyscy słyszeli zapewne o bardzo obecnie gorącym rynku dotyczącym sprzedaży mieszkań. Można wręcz powiedzieć, że rynek ten jest rozpalony do czerwoności – z tym, że dobra passa dotyczy condominiów w kategorii cenowej do $500,000. Wszystko co trafia na rynek poniżej tej ceny, sprzedaje się zwykle w ciągu kilku dni i często powyżej ceny wywoławczej. Mieszkania droższe, owszem, też znajdują swoich nabywców, ale ruch w tym przypadku jest znacznie spokojniejszy.

Podobnie ma się sytuacja na rynku sprzedaży domów (freeholds). Nieruchomości tanie błyskawicznie znajdują nabywców. Ale tu poprzeczka cenowa jest znacznie wyższa niż w przypadku mieszkań. Do $800,000 odnotowuje się naprawdę duży ruch. W kategorii od $800,000 do $1,000.000 jest już spokojniej. Powyżej miliona, domy potrafią stać tygodniami zanim ktoś się nimi zainteresuje (oczywiście są zawsze wyjątki).

To wszystko wynika z bardzo prostego wyznacznika popytu: affordability, czyli możliwości finansowej nabywców. Im tańsze mieszkanie czy dom, tym więcej osób zwraca uwagę na taką nieruchomość. Wielu agentów celowo wykorzystuje tę zasadę, stosując skuteczny chwyt marketingowy. Cena jest zaniżana specjalnie, by ściągnąć uwagę potencjalnych nabywców, oferty są wstrzymywane przez 4-5 dni, a kiedy nadchodzi dzień wyznaczony na oferty, zaczyna się przebijanie cen. Wtedy taki dom z niską ceną wyjściową potrafi sprzedać się znacznie powyżej typowej ceny w tej okolicy. Przy zakupie nieruchomości naprawdę trzeba się kierować rozsądkiem, a nie emocjami.

Ale wróćmy do condominiów. Podam praktyczną obserwację. Jeszcze 2-3 lata temu w centrum Mississauga w każdej chwili było dostępnych do sprzedaży 50-80 mieszkań w cenie poniżej $400,000. Dziś taka cena jest rzadkością. A poniżej $450,000 jest może na sprzedaż od 10 do 15 mieszkań. Pozostałe dochodzą lub przewyższają $500,000. I cena ta dotyczy niewielkich lokali – jednosypialniowych lub jednosypialniowych z denem.

Według statystyk, w ciągu ostatnich 2-3 lat ceny mieszkań wzrosły od 20% do 25%. To niesamowita różnica! Oczywiście, niektóre kompleksy mieszkaniowe wzrosły nawet więcej, a inne nieznacznie. Analizując te ruchy szczegółowiej, można stwierdzić, że największy wzrost cen notujemy przy nowszych mieszkaniach (kupionych za $350,000 – $375,000), z niskim maintenance. Mieszkania w starych budynkach (a szczególnie w tych ze złą reputacją, jak Roshe Court), z wysokim maintenance – wzrosły bardzo niewiele albo wcale.

Dlaczego tak się dzieje? Oto kilka bardzo prostych powodów, które przełożyły się na przyrost wartości:

• Affordability czyli osiągalność – nagły wzrost cen domów w ostatnich latach spowodował finansową niedostępność znacznej części wystawionych do sprzedaży nieruchomości. Dom za milion dolarów jest dla większości z nas nie do ugryzienia, a dla młodych rodzin już w szczególności.

• Jedyną alternatywą dla młodych nabywców staje się obecnie zakup mieszkania. Ponieważ zwykle zaczynają oni zakładanie rodzin później niż pokolenie 25 lat temu, wystarcza im na początek małe, ale własne mieszkanie.

• Oczywiste jest, że małe mieszkanie, ale w nowym budynku i z dobrym zapleczem aktywności (jak siłownia, basen, roof top dla BBQ i recreation room) jest bardziej atrakcyjnym wyborem niż starszy budynek bez żadnego zaplecza, i w dodatku zwykle ze znacznie wyższym maintenance.

• Zostały zachwiane podaż i popyt. Na rynku pojawiła się duża liczba chętnych na zakup, i mała liczba oferowanych mieszkań. Skutki braku tej równowagi obserwujemy właśnie teraz.

• Oprócz osób zainteresowanych kupnem mieszkania dla siebie, w kolejce po zakup ustawiła się ogromna liczba inwestorów. Tak, to prawda! Dziś w okolicy SQ wynajem jednosypialniowego mieszkania to koszt $2,200/M, a dwusypialniowego już $2,600! W centrum Toronto ceny te dochodzą nawet do $3,500. Oczywiste jest, że przy takich cenach inwestorzy bardzo chętnie kupują i wynajmują mieszkania, bo „cashflow” jest znakomity. $450,000 trzymane w banku da nam około $6,000 zwrotu. Kupione mieszkanie za $450.000 da nam $10,000 zwrotu minimum (po odliczeniu kosztów) plus może przyrosnąć na wartości minimum drugie tyle! (zakładając minimalny 3% roczny wzrost wartości). Jeśli naszą inwestycją było 20% wpłaty na down-payment, to nasz zwrot na $90,000 wpłaty wynosi około $22,000 rocznie. To jest powód, dlaczego inwestorzy tak chętnie inwestują w condominia, i dlaczego brakuje mieszkań do zakupu.

Jaka jest alternatywa?

Ponieważ podaż mieszkań w niskich cenach jest znikoma, tym, którzy mogą poczekać sugerowałbym zainteresowanie się projektami z planów. A Domator Team oferuje ich naprawdę wiele. Jest to znakomita okazja dla inwestorów, ale również dla tych wszystkich, którzy chcą kupić mieszkanie dla siebie, tylko w tej chwili nie są na to przygotowani finansowo. Takie osoby potrzebują czasu na uzbieranie gotówki, więc zakup mieszkania z planów jest dla nich strzałem w dziesiątkę.

Zwykle od dnia zawarcia umowy z deweloperem do momentu otrzymania kluczy do mieszkania mija sporo czasu – od 2 do 4 lat. Pamiętać jednak należy, że część obecnych projektów znajduje się już w zaawansowanej fazie budowy. W związku z tym, kupując tak zwane builder inventory możemy mieć mieszkanie z planów nawet po kilku miesiącach.

Zwykle po podpisaniu wstępnej umowy mamy możliwość wycofania się z niej w ciągu 10 dni, beż żadnych konsekwencji. Dopiero po tym czasie i wpłaceniu depozytów, kontrakt nabiera wiążącego charakteru.

Pierwsze wpłaty wynoszą zwykle od 10% do 15% wartości zakupu i są rozłożone na mniejszy kwoty – zwykle przez pierwszy rok, a nawet do dwóch lat. Wpłacone pieniądze są umieszczane na specjalnym chronionym koncie, do którego developer zasadniczo nie ma dostępu.

Ogromną zaletą kupna z planów jest fakt, ze początkowo nasza wpłata jest relatywnie niska w stosunku do zakupionego mieszkania. Czyli dając zaliczkę i podpisując umowę, nie musimy spłacać pożyczki przez następne 2-4 lata, a jeśli rynek jest zdrowy czy nawet gorący jak obecnie – cena zakupionego mieszkania (nawet jeśli jest naszą własnością tylko na papierze) – rośnie. Jeśli na przykład kupimy mieszkanie z planów za $500,000 i wpłacimy 15% w ciągu pierwszego roku ($75,000), to przy zbalansowanym rynku nieruchomości rosną 5% rocznie. Czyli po 3 latach mamy przyrost wartości o $75,000 nie ruszając palcem, tylko parkując nasz kapitał (zamiast w banku), w wybranym projekcje deweloperskim. Nawet jeśli wzrost procentowy będzie o połowę mniejszy, to i tak osiągniemy 50% zwrotu na zainwestowanych pieniądzach. Inwestorzy mają nawet opcje odsprzedaży unitu przed jego odebraniem. Nazywa się to „asignment”. Znam wielu klientów, którzy na takim sposobem inwestowania dorobili się sporego profitu.

W chwili obecnej w Mississauga jest cały szereg ciekawych projektów do wyboru, np. Edge Towers, Avia, Keystone, Tanu, Exchenge District czy M-City.

Każdy z nich jest inny i każdy ma swoje dobre i mniej ciekawe strony. By wybrać właściwy, warto skorzystać z profesjonalnego wsparcia Domator Team w tym względzie.

Kupno mieszkań z planów może w praktyce podwoić inwestment w ciągu 3 lat. Nie warto więc czekać! To znakomita i bezpieczna inwestycja. A nasza pomoc przy zakupie jest dla Państwa zupełnie bezpłatna i nie wpływa na podniesienie ceny za kupno nieruchomości.

Tych wszystkich, których ten temat zainteresował, zapraszam do odwiedzenia mojej strony internetowej www.czaplinski.ca, gdzie można znaleźć ceny i plany mieszkań. Zapraszam też do bezpośredniego kontaktu.