Można śmiało powiedzieć że ci, którzy kupili domy 5 lat temu lub wcześniej – wygrali los na loterii. W ostatnich 5 latach ceny nieruchomości niemal podwoiły swoją wartość. Dom, który kupowaliśmy za $500-$600 tysięcy (który wówczas i tak wydawał się nam bardzo drogi), dziś jest warty pewnie pomiędzy $1.2 miliona do $1.5 miliona!
Jeśli nieruchomości były kupowane z 20% downpayment, to siedzimy na ogromnym kapitale (equity) który najczęściej dla nas nie pracuje. Owszem, cieszymy się, że dom jest spłacony, (albo prawie spłacony) i wielu z nas to wystarcza. Ale można by się poważnie zastanowić jak skorzystać z możliwości użycia „tanich” pieniędzy na zbudowanie stałego, pasywnego dochodu na emeryturę oraz tanim kosztem powiększyć swoje zasoby finansowe.
Secured Line of Credit – jest to nisko oprocentowaną pożyczką, która jest zabezpieczona Real Estate Property – czyli naszym domem, cottage, mieszkaniem, itd.
.jpg)
Zacznijmy od odrobiny matematyki. Jeśli mamy spłacony dom, który bank wyceni na $1,500,000, to możemy ubiegać się o kredyt zabezpieczony tym domem do 65% wartości nieruchomości (Secured Line of Credit). W naszym przykładzie będzie to maksymalnie $975,000. Oczywiście, by zakwalifikować się na tak duży mortgage, należy móc wykazać się sporymi zarobkami i dobrym kredytem.
Ale nawet przy relatywnie umiarkowanych zarobkach, możliwe jest otrzymanie pożyczki w formie Secured Line of Credit na poziomie $400,000 do $600,000. Taka pożyczka jest obecnie oprocentowana około 2.5% rocznie – i jak długo z niej nie korzystamy, nie ponosimy żadnych opłat.
Ogromną zaletą takiej pożyczki jest to, że jest zupełnie otwarta. Możemy wybierać z niej pieniądze kiedy ich potrzebujemy, i możemy spłacić ją w całości w każdej chwili, jeśli tylko dysponujemy pieniędzmi.
Na przykład: jeśli użyjemy $100,000 na downpayment na zakup nieruchomości, to tak naprawdę nie musimy spłacać pożyczonej sumy, a tylko oprocentowanie. Ile to wyniesie? Bardzo mało! Zakładając, że oprocentowanie wynosi 2.5% to rocznie, musimy zapłacić $2,500 procent, a miesięcznie jest to tylko $208.33!
Jak, kiedy i gdzie możemy skorzystać z Secured Line of Credit? Otóż na bardzo wiele sposobów.
• Spłata zadłużonych kart kredytowych. Wszyscy wiemy, że karty kredytowe oprocentowane są bardzo wysoko – zwykle znacznie powyżej 20% w skali rocznej. Jeśli mamy do spłacenia $10,000 i dokonujemy minimalnej wymaganej wpłaty 3% – czyli $300 miesięcznie, to spłacenie balansu będzie trwało 50 miesięcy i w tym czasie zapłacimy $4,718 w procentach.
Dla kontrastu: korzystając z pieniędzy na Secured Line of Credit na 2.5%, spłata $10,000 przy tej samej sumie płaconej miesięcznie zajmie nam 35 miesięcy, a spłacone oprocentowanie będzie mniejsze niż $750. Ogromna różnica!
• Kupno drugiej nieruchomości na inwestycję. Znam wiele osób, które chciałby zainwestować w nieruchomość, ale zamiast użyć Secured Line of Credit – dostępnego i taniego źródła pieniędzy na downpayment, próbują uzbierać środki na wpłatę własną, oszczędzając co miesiąc kilkaset dolarów. Efekt jest taki, że ceny idą w górę i oni ciągle zbierają.
Prosty przykład. Ceny rosną obecnie przynajmniej 10% w skali roku, choć w rzeczywistości ostatnio znacznie więcej. Czyli można powiedzieć że ci, co kupili rok temu już zarobili przynajmniej $100,000. Tym samym ci, którzy nie kupili, a ciągle zbierają – stracili $100,000. I może w najlepszym przypadku uzbierali część tej kwoty.
Zdaję sobie sprawę, że zakup następnej nieruchomości wymaga odwagi. Ale jeśli kupi się na inwestycję właściwą nieruchomość, to praktycznie powinna się ona sama utrzymać – przy naszym minimalnym, własnym zaangażowaniu finansowym.
Kalkulacja jest taka: jeśli kupimy dom za $1,000,000 i pożyczymy na nasz downpayment 20% z Secured Line of Credit (na 2.5%), to obsługa tego zadłużenia (bez spłacania principal) wyniesie około $416 miesięcznie. Prawdopodobnie taka kwota nie spowoduje katastrofy finansowej w naszym domowym budżecie.
Pozostała część ceny zakupu, czyli $800,000 będzie pożyczką hipoteczną, rozłożona na 25 lat amortyzacji. W chwili obecnej można dostać ciagle niskie pożyczki zamknięte na 5 lat na oprocentowanie 2.64% do 2.99%.
Przy oprocentowaniu 2.99% miesięczna spłata hipoteki wyniesie $3,781.86 – i w tej sumie około $1,800 idzie na spłatę zadłużenia głównego (principal), a ponad $1,950 na spłatę odsetek. Zakładając podatek od nieruchomości na poziomie $6,000 rocznie (czyli $500 miesięcznie), koszt miesięczny utrzymania inwestycyjnej nieruchomości wyniesie około $4,280. Możemy jeszcze dodać koszt ubezpieczenia, czasami internetu, czasami drobnych napraw. Koszty utilities są zwykle pokrywane przez lokatorów, którym nieruchomość wynajmiemy. Nawet jeśli zamknie się to w $5,000 miesięcznie, jest to ciągle bardzo opłacalna inwestycja. Dlaczego? Ponownie trochę matematyki. Nasz faktyczny koszt miesięczny to nie $5,000 – bo przecież $1,800 idzie na spłatę pożyczki – zostaje więc $3,200. Do tej sumy musimy dodać obsługę Secured Line of Credit – czyli $416.66. Razem jest to około $3,600 miesięcznie.
Jeśli zakupiony dom będzie miał 2 apartamenty do wynajęcia (bungalow, back-split) to bez trudu całkowity dochód z wynajmu powinien wynieść pomiędzy $4,000 a $5,000 miesięcznie. Reasumując – utrzymanie drugiego domu nic nas nie kosztuje, bo koszt jest obsługiwany przez lokatorów. Co więcej, zakupiony dom ma szansę zwiększyć swoją wartość – zwykle od 5% do 20% rocznie! Plus co miesiąc nasza hipoteka zmniejsza się o $1,800, czyli rocznie zyskujemy $21,600. Mam nadzieję, że ten przykład uświadamia Państwu, ile można zyskać będąc inwestorem (albo ile można stracić nim nie będąc).
• Kupno pre-construction condo. Do niedawna kupno pre-construction condos było niezwykle opłacalne. Kupowało się apartament ( na przykład za $500,000) i wpłacało w ciągu roku 15% kosztu zakupu. Po 3-4 latach mogliśmy odebrać gotowe mieszkanie warte około $600,000, które następnie albo szło do sprzedaży, albo na wynajem na kilka lat (by jeszcze nabrało wartości i by uniknąć zwracania HST do Revenue Canada). Na tym przykładzie widać, że inwestując około $75,000 plus koszty zamknięcia, w praktyce dwukrotnie pomnażaliśmy nasz majątek. Wielu ludzi tak zrobiło i nadal robi – z tym, że ceny pre-sale poszły znacznie w górę i margines profitu jest mniejszy. Ale ciągle się to opłaca.
Oczywiście nie każdy ma luźno leżącą gotówkę wartości 15% ceny nowego apartamentu z planów. Ale jeśli użyjemy „tanich” pieniądzy z naszej Secured Line of Credit i będzie to nawet $100,000, to 3 lata czekania na nowe mieszkanie z planów będzie nas kosztowało około $7,500 w oprocentowaniu, a nasz zarobek będzie na poziomie 100 tysięcy! Czy może być lepiej?
• Zakup cottage – to kolejny gorący temat. Obecnie ceny za cottages zwariowały! W ciągu 2 lat wzrosły nawet o 40% i ciągle idą w górę. Szczególnie poszukiwane są domki położone w ładnych plenerach, z dojściem do jeziora i dobrą wodą do pływania. Często widzę średniej jakości cottage wystawiany za $800,000 sprzedający się o sto lub dwieście tysięcy drożej. Ładnie zrobione całoroczne domki sprzedają się nawet od 1.5 do 2 milionów. Czy ludzie oszaleli? Nie! Świat się zmienił i obecnie cottages są traktowane już nie tylko jako miejsce spotkań rodzinnych czy baza na wakacje, ale coraz częściej też jako znakomita inwestycja.
Te cottages „z górnej półki”, szczególnie z kilkoma sypialniami wynajmują się obecnie w sezonie letnim od 4 do 8 tysięcy za tydzień. I jest trudno je dostać. Poza sezonem jest kilka tygodni, kiedy ceny spadają, ale wiele z nich doskonale się też wynajmuje w okresie zimowym, bo Kanadyjczycy uwielbiają sporty zimowe, ice fishing czy snowmobiling. Poza tym mamy długie zimy – dlaczego rezygnować z kilkudniowego relaksu na łonie natury?
Proste wyliczenie: załóżmy, że atrakcyjny cottage jest wynajęty tylko 40 tygodni w roku i połowa tego czasu to będzie „special” za $4,000 tygodniowo. Natomiast szczyt sezonu (pozostałą połowę) wynajmiemy za $6,000 tygodniowo. Przyniesie nam to $200,000 zysku. Nie są to ceny wyssane z palca, bo mam wielu klientów, którzy właśnie takie pieniądze zarabiają. Jeśli nasza inwestycja (cottage) kosztowała $1,500,000, to tak zwany „cap rate” (czyli zwrot na zainwestowanych pieniądzach) wyniesie 13%. To bardzo dobry wynik! Oczywiście by kupić taki cottage, musimy mieć koło 25% na downpayment – czyli koło $375,000 (i musimy się zakwalifikować na pożyczkę).
Mając Secured Line of Credit, możemy pozyskać pieniądze na downpayment, a miesięczny koszt opłaty za oprocentowanie wyniesie tylko około $780. To nic w porównaniu z dochodami, jakie możemy uzyskać z wynajmu. Natomiast jeśli sami nie jesteśmy w stanie zakwalifikować się na pożyczkę, można aplikować z rodzeństwem, może z innymi członkami rodziny, a nawet zrobić to jako korporacja, która może skupić kilku przyjaciół szukających mądrego sposobu zarabiania dobrych pieniedzy bez nakładu ciężkiej pracy. Podchodząc do tego w ten sposób możemy co kilka lat dokładać kolejne cottage do portfolia, pomnażając nasze zyski.
• Pomoc w kupnie nieruchomości dla dzieci – Secured Line of Credit jako źródło downpayment.
Jest takie przysłowie, że zgoda buduje, a niezgoda rujnuje. Jeśli odniesiemy je do relacji rodzinnych, jeśli dzieci i rodzice wzajemnie się szanują i mają do siebie zaufanie, to sprawa, o której teraz piszę może być niezwykle ważnym i atrakcyjnym (i być może jedynym) rozwiązaniem, by pomóc naszej młodzieży kupić swój pierwszy dom!
Jak Państwo wiedzą, w chwili obecnej kupno domu z 5% wpłatą jest ciągle możliwe (na domy do miliona dolarów), ale z tak niskim downpayment trudno jest nam się zdecydować na składanie oferty – szczególnie, jeśli mamy konkurencję.
Dla młodych odłożenie 20% wpłaty własnej jest bardzo trudne i zajmuje lata. W międzyczasie ceny rosną i czekanie będzie bardzo kosztowne. To, co mogą zrobić „kochani” rodzice, to użyć taniego pieniądza (który mogą uzyskać z Secured Line of Credit) i pożyczyć dzieciom na downpayment.
Jeśli założymy, że jest to $200,000, to obsługa samego oprocentowania tej linii kredytowej będzie wynosiła tylko $416 miesięcznie. To nie jest astronomiczna suma, natomiast takie posunięcie pozwoli naszym dzieciom wejść na rynek i przestać tracić szansę na zakup nieruchomości.
Najważniejsze, że taka pożyczka (czy lepiej nazwijmy to formalnie darowizną – gift) jest legalnym posunięciem (bo banki sprawdzają skąd mamy pieniądze).
Ja wiem, że nikt nie lubi mówić o „odchodzeniu”, ale często rodzice zapisują w testamencie swój majątek dzieciom. Z tym, że jeśli nieruchomość jest dziedziczona w naturalny sposób, to „estate” jest opodatkowane i dzieci zapłacą krocie.
Natomiast darowizny za życia są dozwolone i z tego co wiem, nie są opodatkowane (jak na razie). Czy nie lepiej zatem pomóc dzieciom jeszcze kiedy „tu” jesteśmy i cieszyć się razem z nimi z ich domu, mieszkania czy cottage?
Osobiście uważam, że takie wsparcie dzieci jest bardzo ważne i z pewnością zostanie przez nie docenione.
Jest na pewno wiele innych pomysłów, jak można wykorzystać tani pieniądz. A słowa „tani” używam celowo. Bo jeśli uzmysłowimy sobie, że pożyczamy pieniądze na 2.5%, a inflacja jest obecnie odczuwalna na poziomie 6%-8% – to pożyczamy pieniądze znacznie poniżej poziomu inflacji. Czyli i tak w praktyce zyskujemy, bo nasza dług będzie z czasem tracił na wartości.
Pozostaje ostatnia sprawa. W wielu przykładach, które podawałem, zaciągamy dług rzędu 100-200 tysięcy, by uzyskać pieniądze na downpayment. W przykładach tych ograniczałem się tylko i wyłącznie do obsługi długu, czyli spłaty oprocentowania (bez spłacania kredytu). Co wobec tego zrobić, by go spłacić? Na takim rynku, jaki mamy obecnie, jest to stosunkowo łatwe. Wystarczy poczekać 2-3 lata. W tym czasie ceny nieruchomości powinny wzrosnąć na tyle, że będziemy mogli przefinansować istniejący mortgage z bankiem (podwyższyć go o wartość naszego wkładu) i spłacić zaciągnięty kredyt. Jeśli miałoby to trwać nawet dłużej, to i tak dzięki takiemu manewrowi możemy zainwestować w drugą nieruchomość, przynoszącą nam spory dochód – lub pomóc swoim dzieciom!
Jeśli mają Państwo jakieś pytania dotyczące poruszanego tematu, zapraszam do kontaktu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
