CZY ŁATWO JEST WYBUDOWAĆ COTTAGE?

Nie tak dawno pisałem o tym, że cottages sprzedają się jak świeże bułki, ceny cały czas potrafią być przebijane i nie jest łatwo znaleźć i kupić domek letniskowy nad ładnym jeziorem. Czy wobec tego nie prościej byłoby wybudować go od początku?

        Moja odpowiedź nie będzie jednoznaczna bo “opłacalność” jest uzależniona od wielu czynników. Dziś naświetlę kilka spraw, o których czasami nie pomyślimy, zanim podejmiemy decyzje o budowie. A jak już budowa się zacznie, to czasami jest to fantastyczne doświadczenie. Niestety, nieraz jest to „droga przez mękę”.

        Pierwsza sprawa dotyczy zakupu ziemi pod budowę. Wcale nie ma wielkiego wyboru w miejscach atrakcyjnych, z dostępem do wody, a ceny działek mogą mieć ogromne rozpiętości. Proszę pamiętać, że kupując „gołą” ziemię, możemy mieć problem z uzyskaniem finansowania – bo duże banki na ogół nie finansują samej działki. Dodatkowo należy się liczyć z tym, że na ziemię może być naliczony podatek HST.

        Konfiguracja terenu, na którym budujemy. Wybierając działkę pod budowę, warto zwrócić uwagę na konfigurację terenu oraz na to, czy mamy do czynienia z gruntem, w którym można kopać, czy ze skałą. Ważny jest też dostęp do wody, bo to przecież główna atrakcja, kiedy wyjeżdżamy na weekend czy na wakacje. Czyli takie działki, gdzie mamy ogromną wertykalną różnicę pomiędzy poziomem jeziora a domkiem, który wybudujemy – raczej bym omijał. Jeśli musimy czasami pokonać 100 lub więcej schodów idąc „po piwo”, to szybko nam się taka zabawa znudzi.

Strony świata. Wybierając działkę, zwróciłbym uwagę na strony świata i nasłonecznienie. Budując w gęstym lesie, w którym otrzymujemy bardzo mało światła, możemy po pewnym czasie czuć nawet depresję. Cottages budowane ze wschodnim „widokiem” mają słońce tylko z rana, a reszta dnia jest w cieniu. Jeśli jeszcze mamy duże drzewa, to nawet pomost, który ewentualnie wybudujemy, będzie zacieniony. Szukając terenu pod budowę, zdecydowanie starałbym się skoncentrować na takich działkach, które wychodzą na zachód, lub południowy lub północny zachód. Nie ma nic bardziej romantycznego jak obserwowanie zachodu słońca z własnego pomostu.

Zoning Bylaws. Kupując działkę pod budowę, zdecydowanie należy poprosić w ofercie o czas na sprawdzenie przepisów urbanistycznych. Na niektórych działkach nawet nie można budować – i taki zakup nie ma sensu. Czyli należy sprawdzić czy otrzymamy pozwolenie na budowę i czy możemy ubiegać się o instalację septic system (szambo), którego brak jest bardzo uciążliwy.

Pozwolenia na budowę. Jeśli zakupiony teren ma właściwe przepisy urbanistyczne (Zoning Bylaws), pozwalające na budowę, to sam proces zatwierdzania budowy zwykle nie jest zbyt skomplikowany i miałem przypadki, że cottage był zatwierdzony do budowy w ciągu kilku dni. Nawet raz udało się dostać pozwolenie w jeden dzień. Ale… pod warunkiem, że nie mamy do czynienia z jakimiś ważnymi ograniczeniami wynikającymi z ochrony środowiska, takie jak chronione owady, zwierzęta czy rośliny, a czasami to kwestia parku narodowego.

Jak duży cottage? Jest to bardzo ważna decyzja. Wiele osób nie mierzy siły na zamiary i widziałem sytuacje, kiedy budując zbyt duży cottage, pieniądze się skończyły w połowie budowy – i był ogromny problem. Czyli warto bardzo dokładnie przeanalizować nasz budżet. Jak ktoś jest zamożny, to oczywiście kto bogatemu zabroni, ale większość z nas nie ma nieograniczonych zasobów. A finansowanie budowy cottage nie jest proste. Ja uważam, że cottage powinien mieć przynajmniej 3 sypialnie, dobrze gdyby miał półtorej łazienki i zasadniczo idealnie sprawdza się open concept design. Warto też pomyśleć o miejscu na składowanie różnych sprzętów i zapasów żywności. Mała pralnia też będzie bardzo przydatna, jeśli chcemy w naszym zamku spędzać dłuższe okresy czasu. Wydaje mi się, że przynajmniej 800 stóp kwadratowych lub więcej powinno być planowane do budowy.

Bunky. Jako dodatkowe miejsce do spania, w przyszłości zawsze może być dobudowany domek kempingowy (bunky), który może pomieścić kilka osób. Często buduje się go nad garażem, jeśli fundusze na to pozwolą.

Domek letniskowy czy całoroczny? Ja uważam, że budując od początku, najlepiej założyć używalność przez cały rok. Taki cottage jest w przyszłości znacznie łatwiej sprzedać, łatwo można go wynajmować i nasz sezon trwa bez ograniczeń.

Internet. To może wydawać się mało istotne, ale dziś trudno sobie wyobrazić cottage bez internetu. Praktycznie jest on używany dziś do wszystkiego: do rozrywki, do pracy, a nawet do sterowania domu na odległość – jak na przykład ogrzewanie.

Czy mamy construction skills? Kiedy planujemy budowę, ważna jest realna ocena naszych umiejętności i możliwości budowanych. Jeśli ktoś jest kontraktorem i jeszce ma wśród rodziny lub przyjaciół fachową pomoc, to budowanie powinno pójść gładko. Jednak przy braku doświadczenia budowlanego, konieczne będzie zatrudnienie profesjonalistów.

Lokalni fachowcy. Ku zaskoczeniu, często są znacznie drożsi niż fachowcy sprowadzeni „z miasta”. Pewnie wynika to z monopolu. W małym miasteczku potrafi być jeden hydraulik czy elektryk i w takiej sytuacji to on dyktuje warunki.

Pozwolenia na septic. Planując budowę, musimy dostać pozwolenie na budowę szamba (septic), którego wielkość zależy od ilości łazienek i liczby ich użytkowników. Szambo musi też “obsłużyć” gotowanie i ewentualnie pranie. Jeśli nasz teren ma piasek czy żwir, jest to proste. Ale jeśli budujemy na skale, to jest to duży problem i czasami jesteśmy zmuszeni do stworzenia holding tank – czyli zbiornika, który musi być opróżniany dość często przez specjalistyczną firmę. Nie polecam takich pomysłów i dlatego sprawdzenie, czy jest możliwość budowy normalnego szamba, jest niezwykle ważne. I jego budowę warto zlecić komuś, kto ma doświadczenie lokalne.

Custom czy prefab? Istnieją wyspecjalizowane firmy, które mogą dostarczyć „składak” i postawić go na przygotowanych fundamentach. Nie jest to złe rozwiązanie. Z drugiej strony custom cottage ma więcej wdzięku i może być bardziej wpisany w teren. Wybierając kierunek, warto przeanalizować koszty i czas trwania budowy.

Położenie – droga dojazdowa. Jeśli budujemy cottage obok normalnych dróg dojazdowych, to mamy łatwo. Ale czasami dojazd jest tak skomplikowany i utrudniony, że dostawy materiałów budowlanych mogą być wręcz niemożliwe. Czasami jedynym dostępem jest barka transportowa, ale to jest kosztowne rozwiązanie – bo zwykle jest ich bardzo mało, a monopol kosztuje. Jeśli droga jest bardzo karkołomna i dostępna tylko od wiosny do jesieni, to jeszcze bardziej utrudnia budowę i rozładunek materiałów budowlanych.

Sklepy z materiałami budowlanymi. Budowanie w mieście jest proste. Do Home Depot czy innego sklepu z materiałami budowlanymi jest często 10 minut jazdy. Budując z daleka od cywilizacji, jesteśmy z dala od sklepów, w których także wybór jest mniejszy. Zasadniczo zakupy należy planować i dowozić z miasta.

Krótki sezon budowlany. Ważne jest, by właściwie zaplanować czas budowy, by zwiększyć jego efektywność. Mogą być różne ograniczenia, które spowodują, że sezon budowy będzie krótki, np. droga dojazdowa niedostępna zimą czy komary i czarne muszki.

Woda. W większości przypadków cottages pobierają wodę do łazienek z jeziora. Jeśli mamy super czyste jeziora, może być ona zdatna do picia i gotowania (czasami są potrzebne filtry). Ważne jest, by wybrać taki system pobierania wody, by był on dostępny cały rok. To często jest jedna z podstaw, by cottage mógł spełniać warunki domu całorocznego.  Niektórzy są skłonni zapłacić za odwiert studni – i wówczas woda jest zdatna do wszystkiego i łatwiej jest mieć ją przez cały rok.

Prąd. Oczywiście jest podstawą wszystkiego. Nie tylko ogrzewania (jak nie ma innych opcji) ale też gotowania, oświetlania lub zasilania lodówek. Ja bym nie inwestował w miejsce, gdzie nie ma prądu i koniecznie musi to być dobre i stałe zasilanie. Niektórzy budują cottages off grid – czyli bez dostępu do prądu, ale to ryzykowne rozwiązanie.

Możliwość dostarczania gazu. Propan jest bardzo pożądanym źródłem energii i oczywiście jest dostarczany przez wyspecjalizowane firmy. Zdecydowanie warto zasięgnąć języka, czy będzie istniała taka możliwość zanim kupimy teren pod budowę.

Wyspa – uroczo, ale trudno. Ja osobiście nie zdecydowałbym się na budowanie na wyspie. Owszem, takie działki są zwykle tańsze, ale wszystko jest „pod górę”. Samo budowanie to ciągła walka z trudnościami – od dostarczania materiałów, dojazdu fachowców i wielu innych rzeczy (jak propan). Proszę pamietać też, że jak mamy cottage na wyspie, to musimy mieć łódź, którą należy zwykle trzymać w marinie – co jest kosztowne (i często nie ma już miejsc) albo za każdym razem trzeba ciągnąc łódź z domu. Również dostęp w okresach zimowych i złej pogody może być trudny lub niemożliwy.

Zagospodarowanie terenu. Jeśli teren jest w miarę łagodny, to łatwo jest go zagospodarować i czasami nawet można użyć maszyn budowlanych. Ale kiedy teren jest spadzisty, to wszystko musi być zrobione ręcznie – i warto o tym pamiętać.

Budowanie na skale. Jest wiele pięknych cottages, wybudowanych na skale i tutaj, jeśli budujemy domek na filarach – jest to proste rozwiązanie, bo nie musimy się wkopywać w ziemię z fundamentami. Ale jeśli zamarzy się nam piwniczka, to wycinanie skały jest trudne i kosztowne.

Basement. Najczęściej go nie ma – mało cottages ma pełny basement (chyba, że są budowane na piaszczystym terenie. Budowanie na terenie skalistym zwykle powoduje, że w najlepszym przypadku mamy crawl space – czyli niski basement, który pozwala na rozprowadzenie kabli czy kanałów grzewczych

Pomosty wodne. Tutaj technika ostatnio poszła do przodu i jest wiele ciekawych i rozsądnych cenowo rozwiązań, ale dobry pomost kosztuje tyle, co dobry samochód!

Mam nadzieję, że nie odstraszyłem Państwa od budowania wymarzonych cottages, ale takie „otwarcie oczu” ma chyba sens.

 Jeśli poszukują Państwo cottage (lub chcą go sprzedać) zapraszam do kontaktu. Jestem w stanie znaleźć dla Państwa wymarzony domek lub też wymarzonych kupujących – jeśli to kwestia sprzedaży.

Pozdrawiam

Maciek Czapliński

905 278 0007