Załóżmy, że kupiliśmy dom, który wymaga sporego remontu. Albo mieszkamy w domu, w którym sporo elementów nadaje się do napraw lub wymiany. Czasami mamy też ochotę zmienić układ funkcjonalny domu lub nawet go rozbudować. Powstaje pytanie za 100 punktów: co nam, jako właścicielom nieruchomości, wolno robić bez specjalnych pozwoleń od miasta, a co bezwzględnie wymaga takich pozwoleń?
Odpowiedź jest relatywnie prosta. Prawie wszystko, co można zaliczyć do „kosmetycznych” poprawek, nie wymaga
specjalnych pozwoleń. Poniższa lista i komentarze mogą być pomocne w podjęciu decyzji – warto czy nie warto?
.jpg)
• Wymiana pokrycia dachowego. Jeśli użyty materiał ma podobny ciężar – czyli zmieniamy dachówki z papy czy blachy na ten sam materiał, to wszystko jest OK. Ale jeśli ktoś chciałby zamienić pokrycie z dachówki papowej na dachówkę ceramiczną – taka zamiana wymaga poważnego przeprojektowania strukturalnego dachu, bo waga dachówek ceramicznych może być nawet 10-krotnie wyższa niż papa. A typowa struktura typowych domów nie jest na takie obciążenie przygotowana.
• Wymiana okien na nowe jest nawet zalecana przez wszystkie instytucje, bo nowe okna na pewno będą bardziej energooszczędne. Najczęściej wszyscy wymieniają okna na okna tej samej wielkości. W takiej sytuacji nie ma żadnych zmian strukturalnych i jest to proste zadanie. Ja zwykle sugeruję (jeśli ma to sens) o pozostawienie okien tej samej szerokości, by nie naruszać struktury. W pewnych sytuacjach warto jest też poszerzyć okna (np. zejście w dół, by mieć więcej światła), jednak to już technicznie wymagałoby ingerencji miasta.
Ale jeśli zrobimy to z pomocą doświadczonego kontraktora, to może się uda pominąć ubieganie się o pozwolenie.
Należy być jednak ostrożnym, bo konieczna będzie wymiana belki oraz kątownika nad nowym otworem, by przeniosły one ciężar nad otwarciem.
W ostatnich latach pojawiło się mnóstwo ciekawych i atrakcyjnych zewnętrznych materiałów wykończeniowych.
Obecnie bardzo wiele osób, korzystając z nich, kompletnie zmienia wygląd swoich domów. Stucco, metal siding, panels, itd. – to cała gama nowości, jaką mamy do dyspozycji. Zwykle takie estetyczne zmiany nie wymagają pozwolenia, natomiast potrafią diametralnie zmienić na lepsze wygląd domu i znacznie wpłynąć na jego atrakcyjność i wartość.
• Naprawa kominów. Chodzi tu o naprawę istniejących kominów, które zwykle po jakimś czasie mogą mieć kilka górnych warstw cegły luźno połączonych ze sobą – wymaga to nowej zaprawy murarskiej. Fakt jest, że praktycznie
w ostatnich latach kominy tracą swoje zastosowanie. Wszystkie nowe piece mają inny sposób wentylowania spalin (za pomocą 3-calowych rurek). To samo dotyczy kominków gazowych czy bojlerów do podgrzewania wody. Dziś, kiedy mamy komin, którego nie używamy, lepiej go zlikwidować – bo nie tylko może on stwarzać zagrożenie bezpieczeństwa, ale często staje się domem dla szopów lub wiewiórek.
• Przestawianie wewnętrznych ścian działowych – czyli niekonstrukcyjnych. Przepisy pozwalają na taką przebudowę, wnętrz, która nie narusza struktury. I tu jest potrzebna umiejętność rozpoznania co jest, a co nie jest strukturą.
Widziałem często takie sytuacje, że ściana nośna została usunięta, a dom praktycznie wisiał na „włosku” i groził
zawaleniem.
• Remonty kuchni – wymiana szafek kuchennych nie jest kontrolowana przez miasto. Technicznie zmieniając hydraulikę (głównie odprowadzenie ścieków) powinno się poprosić o inspekcję. W praktyce mało kto to robi, ale tu należy skorzystać z pomocy licencjonowanego hydraulika – bo źle zrobiony odpływ będzie ciągłym problemem.
• Remonty łazienek – sprawa ma się podobnie jak w przypadku kuchni. Można je wyremontować bez specjalnych pozwoleń, ale pomoc doświadczonego hydraulika jest wskazana.
• Podłogi – wymiana podłóg drewnianych na nowe drewniane to nasza prywatna sprawa. Wymiana dywanów na ceramikę czy drewno – to wszystko także nie wymaga pozwoleń, ale… jest jedna sytuacja, która wymagałaby przynajmniej konsultacji z inżynierem strukturalnym. Jeśli ktoś chciałby mieć wodne ogrzewanie podłogowe, co wymaga wylania betonu na ok. 2.5 cala jako podkład pod płytki czy podłogę drewnianą, to wówczas istniejąca struktura podłogi wymagać będzie poważnego „dozbrojenia” – bo obecna nigdy nie była projektowana na takie obciążenie!
• Basementy. Do niedawna wykańczanie basementów (szczególnie na potrzeby własnej rodziny) nie było specjalne „ścigane” przez miasto. Ale ponieważ coraz więcej ludzi (szczególnie znad rzeki Ganges) przerabia je na apartamenty, które zwykle nie spełniają wymogów bezpieczeństwa – miasto jest dość aktywne w ich sprawdzaniu. Jeśli planują Państwo stworzenie apartamentu na wynajem, to według obecnych przepisów mają Państwa prawo. Jednak należy wystąpić o pozwolenie i przedstawić rysunki, które muszą być zatwierdzone, a skończony apartament powinien być odebrany przez inspektora.
Nawet jeśli prace o których wspomniałem nie wymagają pozwoleń, to zachęcam, by wszystkie ważne sprawy jak – instalacja elektryczna, ogrzewacza, wodno-kanalizacyjna – powierzyć licencjonowanym fachowcom.
Jeśli chodzi o prace wokół domu, czyli tak zwany landscaping, to tu panuje spora swoboda – z tym, że są pewne ograniczenia.
• Bolączką wielu właścicieli, szczególnie w nowszych dzielnicach, jest brak miejsc parkingowych. Wiele domów ma na przykład bardzo wąski garaż, który nie jest w stanie zmieścić SUV i jedno miejsce parkingowe na podjeździe. Moim zdaniem jest to ewidentny błąd w planowaniu przestrzeni miejskiej, a z drugiej strony miasto nie pozwala na poszerzanie tych mikroparkingów. To co ludzie mają robić, kiedy dwa samochody w rodzinie są już standardem? Tutaj nie mam dobrej rady. Chyba, że zastosujemy specjalny rodzaj plastikowych lub betonowych paneli, które zagrzebane w ziemi i zarośnięte trawą wyglądają jak trawnik, ale można na nim parkować samochód bez tworzenia błotnistej mazi w okresie deszczowym.
• Ograniczeniem jest też wielkość tarasów czy balkonów, jeśli ich poziom jest ponad dwie stopy nad terenem działki. Tą wielkość jest określana przez przepisy urbanistyczne (Zoning-By Law) i każdy rejon miasta może mieć inne
wymagania. Warto to sprawdzić, zanim zaczniemy taki taras budować.
• Murki oporowe – jeśli przekraczają 2 stopy, to powinny być zaprojektowane i zatwierdzone.
• Płoty do 6 stóp wysokości nie są traktowane jako wymagające pozwolenia, ale kiedy są wyższe, to tutaj może być potrzebne pozwolenie oraz czasami zgoda sąsiadów. Natomiast płot nie może ograniczać widoczności na skrzyżowaniu i dlatego na narożnych działkach jest to czasami dość duży problem.
Natomiast wszystkie zmiany konstrukcyjne domu zasadniczo wymagają ubiegania się o permit.
Tak więc wszelkie rozbudowy domów, osobne wejścia do piwnicy, solaria, garaże, decki (jeśli poziom jest powyżej 2” od terenu) – wymagają ubiegania się o pozwolenie. Jeśli usuwają Państwo wewnętrzną ścianę nośną i nie chcą zgłaszać tego do miasta – to jest to spore ryzyko. Jeśli jednak już na to się decydujemy, to warto zatrudnić profesjonalnych i sprawdzonych fachowców. To nie są żarty i błędy są naprawdę kosztowne. Dobrze jest też zatrudnić inżyniera strukturalnego, który poradzi jak to zrobić, a na koniec przygotuje raport – podbity jego pieczątka.
Proszę pamiętać, że instytucje miejskie mają prawo sprawdzenia, co Państwo robią na swoim terenie i często reagują na doniesienia od “życzliwych” sąsiadów. Miasto ma prawo (po stwierdzeniu, że prace są wykonywane bez pozwolenia) nakazać ich wstrzymanie (stop order) do czasu uzyskania pozwolenia na budowę. W sytuacji, gdy permit nie może być wydany, miasto ma prawo do nakazania usunięcia nielegalnej konstrukcji.
Nie warto narażać się na tak duże problemy i często koszty.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
