Tydzień temu opisałem zakres renowacji i prac wokół domu, które możemy wykonać bez pozwolenia na budowę. Pobieżnie wspomniałem prace wymagające takich pozwoleń. Wydaje mi się, że warto ten temat rozwinąć i wytłumaczyć, dlaczego warto zrobić projekt oraz jak wygląda proces jego zatwierdzania.
Jeśli chodzi o proste sprawy (jak garaż wolnostojący, deck, porch lub wejście do basementu) w wielu przypadkach miasto akceptuje rysunki wykonane przez właścicieli nieruchomości. Miasto stoi na pozycji, że takie rysunki łatwo jest wykonać samemu, nawet nie posiadając specjalistycznych kwalifikacji. Istnieją wręcz gotowce, które są akceptowane przez instytucje miejskie.
Warto wiedzieć, że czas zatwierdzania takich prostych projektów jest zwykle znacznie szybszy niż projektów nowych domów czy ich rozbudowy. Jest tu jeden wyjątek – jeśli próbujemy stworzyć dodatkowy apartament w obrębie domu, a szczególnie jeśli będzie on w basemencie, to tutaj będą wymagane dość szczegółowe rysunki, które muszą zawierać praktycznie plany całego domu. Głównie wynika to ze spraw bezpieczeństwa lokatorów i właścicieli.
.jpg)
Natomiast do wszystkich poważniejszych prac – czyli projektów budowy nowych domów lub rozbudowy istniejących, gorąco zachęcam do korzystania z pomocy dobrych fachowców, którzy powinni, według nowych przepisów, zdać odpowiednie egzaminy i posiadać ważne licencje kwalifikacyjne oraz ubezpieczenie.
Projekt domu jest, moim zdaniem, tym elementem procesu, na którym wręcz nie wolno oszczędzać. Projekt to nie tylko rysunki na budowę – to musi być coś znacznie więcej. To wczucie się w Państwa styl życia, odkrycie potrzeb rodzinny, estetyka, przewidywanie trendów rynku i wiele, wiele innych istotnych kryteriów.
Niestety, budowanie domów w Kanadzie przypomina bardziej produkcję niż proces twórczy i większość potencjalnych właścicieli nieruchomości nie przywiązuje wagi do atrakcyjności projektu. Dla tych klientów projekt
domu i załatwienie pozwolenia na budowę jest „złem koniecznym”.
Ciągle brakuje dobrych wzorców. Ciekawe, indywidualne projekty nadal są rzadkością i wielu potencjalnych klientów chcących wybudować dom, wzoruje się na masowej produkcji, czyli domach z subdivisions.
A ponieważ w Kanadzie, w przeciwieństwie do na przykład Niemiec (gdzie miałem okazję pracować jako architekt), urząd zatwierdzający projekty nie narzuca estetyki projektu, a tylko sprawdza strukturę oraz przepisy urbanistyczne (wielkość, wysokość, odległość od granicy, maksymalną powierzchnię), to powstają często dziwolągi, które by nie przeszły procesu zatwierdzenia w Europie. No cóż – „jaki kraj, tacy terroryści”.
Ale na szczęście w ostatnich latach zaczynam zauważać pozytywne zmiany w kierunku bardziej atrakcyjnych projektów. Pojawiły się domy z nowoczesną architekturą i również klienci zauważają, że takie domy bardziej się podobają i lepiej sprzedają.
Proszę pamiętać, że koszt materiałów budowlanych oraz robocizny, włożony w źle zaprojektowany dom może być podobny jak koszt ciekawej i atrakcyjnej nieruchomości. Jednak końcowy efekt użytkowy oraz wartości domu mogą być zasadniczo różne. Różnica kilkunastu tysięcy dolarów, przeznaczona na zatrudnienie architekta i na dobry projekt, zwróci się na pewno.
Moim zdaniem wybór projektanta (architekta) jest chyba, obok wybrania dobrego general contractor, najważniejszym elementem przyszłego sukcesu. I tutaj kryterium wyboru nie powinno polegać na cenie (kto taniej), tylko na zapoznaniu się z wcześniejszymi projektami i realizacjami (pełnym portfolio) firmy budowlanej, którą ewentualnie chcemy zatrudnić.
Mogę się tutaj trochę narazić, ale nie każdy architekt jest dobry w projektowaniu domów (tak jak nie każdy lekarz jest dobry w kilku specjalizacjach medycznych i nie każdy artysta potrafi stworzyć każde dzieło sztuki). Są architekci, którzy całe życie projektują szkoły, szpitale czy centra handlowe i są w tym doskonali. Ale projektowanie domów jest bardzo specyficzne i ja uważam, że często jest trudniej zaprojektować ciekawy dom niż centrum handlowe. Nikt nie śpi w mallu, nie przyjmuje tam gości, nie gotuje obiadów i nie bierze w sklepach kąpieli. Dom buduje się pod konkretnego człowieka/rodzinę i ich potrzeby, a nie dla tysięcy osób, które przebywają tam krótko i sporadycznie.
Rolą architekta jest dobre rozpoznanie przepisów urbanistycznych (co wolno, a czego nie wolno) dla danej lokalizacji. Oczywiście potrzebny będzie plan geodezyjny (survey) i tutaj chciałbym polecić znakomitą firmę Avanti Surveying, prowadzoną przez Krzysztofa Bereśniewicza. Mam duże rozeznania w pracach tej firmy i uważam je za bardzo dobre.
Architekt powinien dokładnie poznać oczekiwania klientów. A ponieważ tak naprawdę wiele osób nie do końca wie czego chce, to powinny z jego strony pojawić się pomocne sugestie. Zdarzyło mi się, że klient, który chciał mieć custom home i mógł pozwolić sobie na coś „z wyższej półki”, przyniósł mi typowy plan domu z sales office na subdivision – i domagał się właśnie takiego domu pod indywidualny projekt. Oczywiście po rozmowie zrozumiał błąd i w efekcie dostał dom, który spełniał jego oczekiwania i wyróżniał się wśród innych (w pozytywnym znaczeniu).
Działka budowlana w dzisiejszych czasach rzadko kiedy będzie pusta. Najczęściej, by mieć działkę w mieście, trzeba kupić ją wraz z domem do wyburzenia. W zależności od rejonu miasta, mogą obowiązywać różne przepisy urbanistyczne (Zoning By-Law). Obecnie wiele osób chce mieć domy znacznie większe, niż były budowane dawniej. Jednak czasami przepisy urbanistyczne nie pozwalają na „dom marzeń”, bo dozwolony na danej działce dom musi być mniejszy czy niższy niż nasze (wysokie) oczekiwania.
Jeśli potrzebne są zmiany względem istniejących przepisów urbanistycznych, możemy wystąpić do specjalnego urzędu – Committee of Adjustment, znajdującego się przy każdym urzędzie miejskim. Jeśli proponowane zmiany do przepisów zostaną uznane za mało inwazyjne, to zwykle planning department poprze naszą aplikację i zmiany będą zaakceptowane. Ale na sesjach Committee of Adjustment sąsiedzi, którzy mieszkają w promieniu 200 metrów, mają prawo wyrazić swój sprzeciw proponowanym zmianom i czasami taki sprzeciw może spowodować spore problemy z zatwierdzeniem zmian. Na szczęście członkowie tej komisji są doświadczonymi urzędnikami i potrafią mało istotne sprzeciwy oddalić w czasie sesji komitetu. O Committee of Adjustment napiszę więcej innym razem.
By złożyć projekt na zatwierdzenie, trzeba dostarczyć cały zestaw rysunków, do których należą:
• plan terenu, pokazujący lokalizację proponowanego domu na działce z odległościami do granic, ułożenie podjazdu, proponowane ścieżki, tarasy, itd. Plan terenu (site plan) musi zawierać też wszystkie dane, czyli wielkość domu, jaką powierzchnię działki pokrywa, jaką ma wysokość, itp.,
• wszystkie rzuty i elewacje pokazujące otwory okienne,
• zestaw rysunków strukturalnych – dobrze jest mieć inżyniera, który je przygotuje i zatwierdzi,
• set rysunków i obliczeń HVAC (Heating & Ventilation),
• aplikację na pozwolenie i całe mnóstwo formularzy.
Kiedyś, by złożyć rysunki w urzędzie, konieczna była wizyta w Planning Department miasta i często czekanie godzinami na swoją kolejkę. Dziś na szczęście większość urzędów przyjmuje rysunki i aplikacje on-line. To niezwykła wygoda. Ale czy jest szybciej? Raczej nie, bo często taka aplikacje musi się „odleżeć”.
Pamiętam czasy, kiedy w City Hall Toronto w każdy czwartek można było ustawić się w kolejkę do urzędujących egzaminatorów i w wielu przypadkach rysunki były sprawdzane i zatwierdzane od ręki! Z drugiej strony takie podejście mogło powodować przeoczenie niektórych błędów.
W normalnym przypadku, jeśli złożone rysunki zawierają wszystkie wymagane informacje i nie ma zbyt wielu zmian, proces zatwierdzania może trwać w „normalnym” trybie od 2 do 4 miesięcy. Dlatego warto planować uzyskanie projektu ze sporym wyprzedzeniem. Ale są też takie wyjątkowe miasta (jak na przykład Haliburton), gdzie dostałem pozwolenie na budowę cottage w jeden dzień! Moim zdaniem im mniejsza gmina czy miasto, tym szybciej toczą się sprawy mieszkańców.
Koszt, jakie miasto liczy za zatwierdzenie projektu, bazuje na jego wartości i zwykle wynosi 1% deklarowanej wartości budowy. Czyli jeśli zadeklarujemy koszt budowy $500,000, to opłata urzędowa wyniesie $5,000.
Często przed wydaniem pozwolenia, miasto wymaga złożenia różnego rodzaju depozytów, by chronić na przykład drzewa, drogi czy zachować ukształtowanie terenu. Jeśli nie będzie strat, to depozyty zostaną zwrócone. Jeśli nastąpią zniszczenia – będą one wykorzystane na naprawy.
W przypadku pytań dotyczących kwestii architektonicznych czy bezpośredni związanych z poruszanym tematem, zapraszam do kontaktu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
