Na to pozornie proste pytanie nie da się udzielić krótkiej i precyzyjnej odpowiedzi. Są setki spraw, na które należy zwrócić uwagę i temat ten można ciągnąć w nieskończoność. Dlatego dziś poruszę tylko kilka najważniejszych kwestii, a o pozostałych napiszę innym razem.
I nie są to sprawy dotyczące koloru płytek czy wielkości kuchni. Jest bardzo wiele ogólnych zagadnień, które należy wziąć pod uwagę.
Budżet. Oczywiście wiele decyzji i wyborów zależy do naszych możliwości finansowych. Jeśli ktoś zaczyna dopiero swoją przygodę na rynku nieruchomości, to zwykle dysponuje małym budżetem i ogranicza się często do zakupu condo, townhouse czy bliźniaka. Obecnie na terenie GTA nieruchomości są dość drogie i nawet mając możliwości zakupu na poziomie $600,000-$800,000, wielkiego wyboru nie ma.
.jpg)
Natomiast czasami współpracuję z klientami, którzy mają bardzo dobry budżet – nawet na poziomie kilku milionów. I proszę mi uwierzyć, stare powiedzenie „apetyt rośnie w miarę jedzenia” ma tu często zastosowanie. Ci, co mają duży budżet, mają też zwykle większe wymagania, a często okazuje się, że to, co jest oferowane z tej “wyższej półki” – nie zawsze tak naprawdę jest warte zainteresowania. Nawet drogie domy potrafią być głupio zaprojektowane i beznadziejnie rozwiązane.
Zaczynając poszukiwania nieruchomości, bardzo ważne jest ustalenie realnego i rzetelnego budżetu (na co nas stać) i jeśli w miejscu, gdzie chcielibyśmy mieszkać, zakup jest niemożliwy, warto popatrzyć na opcje w innych okolicach, może trochę dalej od miejsca, które sobie upatrzyliśmy. Moim zdaniem czasami trzymamy się kurczowo pewnej okolicy, bo jesteśmy do niej przyzwyczajeni, ale jeśli zdecydujemy się na małe ryzyko zmiany, możemy na tym wygrać – i pod względem niższej ceny i lepszego stylu życia.
Lokalizacja wpływa na cenę. Toronto jest obecnie bardzo drogie. Kiedy patrzę na niektóre rejony niezwykle starych, „wymieszkanych”, ciasnych domów, gdzie standardy życia są niskie, to zastanawiam się czy warto płacić milion lub więcej, by tam mieszkać. Dziś, kiedy wielu z nas pracuje z domu, a technologia pozwala na oglądanie rodziny czy przyjaciół praktycznie na żywo, używając „face time”, nie ma potrzeby umartwiania się mieszkając w starym i drogim domu. Ja zdecydowanie sugeruję otwarcie się na miejsca takie jak Burlington, Dundas czy Ancaster, gdzie styl życia jest zdecydowanie bardziej europejski, a ceny domów – w porównaniu do Toronto – są niższe o $300,000-$500,000. Czy wiedzą Państwo, ile lat pracy potrzeba, by spłacić taką różnicę? Dużo.
Potencjalne niekorzystne elementy. Ważne jest, by dokładnie sprawdzić co i gdzie kupujemy. Nawet jeśli cena wydaje się niska, ale posesja wychodzi na linię wysokiego napięcia, tory kolejowe, na jedną z głównych autostrad czy na przykład na stację benzynową, to ja bym się poważnie zastanowił nad wyborem.
Nasz wiek i sytuacja rodzinna. Kiedy jesteśmy młodzi i zakładamy rodzinę, to oczywiście przydałby się nam dom duży z 3-4 sypialniami. Najlepiej wolnostojący i w okolicy dobrych szkół, ale zwykle nasz budżet jest daleko za marzeniami.
Przy obecnie wysokich cenach i wysokich oprocentowaniach zwykle wybieramy to, na co nas stać – zakładając zmianę domu na większy za kilka lat. Moim zdaniem warto rozważyć zakup domu od razu trochę większego, ale z rental potential. Dochód z wynajmu może nam bez trudu zrekompensować różnicę w cenie. Kiedy „staniemy na nogach”, możemy przestać wynajmować i zająć cały dom dla siebie. Unikniemy też ogromnych kosztów, wiążących się ze zmianą domu. Koszty sprzedaży i zakupu są, niestety, bardzo znaczące.
Kiedy jesteśmy starsi, moim zdaniem powinniśmy być realistami i szukać domów łatwych do utrzymania i wygodnych. Preferowałbym domy parterowe, nie za stare, ogrody powinny być łatwe do ogarnięcia. Oczywiście jeśli ktoś ma poważne zasoby finansowe, to wówczas może robić co chce, ale dla większości z nas ważniejszy jest spokój i niskie wydatki. Dlatego warto pomyśleć o downsizing.
Typ domu. To też wiąże się z wiekiem. Młodzi ludzie mogą mieszkać nawet w domach 3-piętrowych, których deweloperzy budują coraz więcej – bo wychodzą taniej i mają oni większy profit. Moim zdaniem budowane coraz częściej tak zwane back to back townhouses, które sprzedawane są po $800,000 i więcej to czysty przekręt. Freehold townhouse, który nie ma ogródka, bo za plecami mieszka sąsiad i jest niewielka działka przed domem kosztuje tyle, co porządny bungalow w okolicy Stoney Creek. Ja mocno odradzam tego typu zakupy. Prosze pomyśleć, jak te freehold townhouses będą wyglądały za 15 lat, kiedy będzie trzeba wymienić dachy, może także i okna czy naprawiać elewacje. Jest bardzo trudno dokonać koordynacji takich napraw, jeśli nie ma korporacji, która wprawdzie kosztuje, ale czuwa nad takimi naprawami.
Dla ludzi starszych zdecydowanie sugeruję domy bez schodów czyli bungalows – lub ewentualnie condos. Jeśli chodzi o domy parterowe, to oczywiście wiele osób lubi prywatność. Wówczas dom wolnostojący jest preferowany. Ale dla tych, którzy planują podróżowanie albo spędzanie zwykle kilku miesięcy w Polsce, bardzo dobrą alternatywą są szeregówki parterowe, których jest bardzo wiele w rejonie St. Catherines czy Niagara Falls – w przystępnych cenach. Plusem takiego typu domu jest to, że sąsiedzi są zwykle w podobnym wieku i jeśli podróżujemy, zawsze któryś z sąsiadów chętnie służy jako „security system”.
Układ domu. Tutaj decydują indywidualne preferencje. Zresztą możliwości są ograniczone (jeśli mówimy o przeciętnym budżecie). Albo decydujemy się na open concept albo na układ tradycyjny, kiedy mamy szereg małych pomieszczeń. Ja wolę opcję pierwszą i chyba taki jest trend. Ale bez względu na to, jakie rozwiązanie wybierzemy, powinniśmy zwrócić szczególną uwagę na strefę wejściową (szafy), kuchnię (miejsce do jedzenia i przyjmowania gości), połączenie domu z ogrodem, liczbę łazienek, lokalizację pralni (dla ludzi starszych basement to trudny wybór). Tych rzeczy, na które należy zwrócić uwagę jest mnóstwo i bez właściwego przygotowania można popełnić sporo błędów.
Stan techniczny domu. Są tacy, którzy chcą, by dom był jak „spod igły”. Inni wolą budynek do remontu, bo chcą go zrobić go po swojemu. Oczywiście rozumiem oba punkty widzenia. Jeśli gorszy stan techniczny przekłada się na niższą cenę, to oczywiście nie widzę problemu. Ale niestety, często dom zaniedbany jest wystawiany za taką samą cenę jak dom w znacznie lepszym stanie. Dlatego warto być świadomym faktu, że cena nie zawsze pokazuje realną wartość nieruchomości. Często bardziej idzie w parze z „apetytem” sprzedających.
Możliwość dodatkowego dochodu. Ja osobiście uważam, że to jest doskonała opcja dla ludzi, którzy kupują swój pierwszy dom – gdyż pomaga ze spłatami. Ale jest też to duże ułatwienie dla osób w wieku emerytalnym i nawet mających spłacony dom. Dziś apartament w domu można wynająć nawet za $2,000 miesięcznie (jeśli jest ładny). Dla młodych, którzy mają hipotekę na domu, ta suma pokrywa ponad $300,000 spłat hipotecznych!
Dla tych, którzy mają dom spłacony (emerytów), owe $2,000 pozwala im utrzymać dom (w tym opłaty, np. podatki od nieruchomości, za prąd, gaz czy wodę). Czy to nie jest mądre posunięcie? A jeśli lokator jest godny zaufania, to przypilnuje domu, kiedy leżymy „bykiem” na plaży w Meksyku czy na Kubie.
Potencjał. To niezwykle ważny aspekt. Kiedy kupujemy 3-piętrowy townhouse za $800,000, to taki zakup ma dla mnie zero potencjału. Kilka lat temu kupiłem 100-akrową farmę dla moich klientów w Halton Hill za $1,5 miliona. W tym roku udało nam się wydzielić z niej 2-akrową działkę, która sprzedała się za $850,000 – to jest dla mnie potencjał. Chodzi mi o to, że kupując nieruchomość warto się zastanowić, czy nie ma lepszej opcji. Kilka lat temu przekonałem klientkę, by kupiła dom na narożnej działce w Burlington, blisko centrum. W tym czasie kosztowało to $700,000. Działka ta dała się podzielić na dwie i sprzedaliśmy każdą za $900,000. Jak taki manewr nazwać? To super potencjał.
Szkoły. Niezwykle ważny element, wart rozważenia przy zakupie. Dzieci są naszą przyszłością. Wielu rodziców wysyła dzieci do prywatnych szkół, co oczywiście kosztuje. Moim zdaniem warto czasami zapłacić więcej za lepszą okolicę, by być w lepszej school district. Doskonały przykład to Lorne Park Schools District. Szkoły w tym rejonie są bardzo dobre i jeśli nie musimy płacić za szkoły prywatne, oszczędzamy naprawdę sporo (możemy kupić atrakcyjniejszy dom). Czyli im lepsza okolica, tym mniejsze wydatki na edukację dzieci.
Komunikacja. To jest w miarę proste. Wybierając dom, warto zwrócić uwagę na dostęp do komunikacji publicznej. Z drugiej strony, wybierając dom w okolicy gdzie nie ma transportu publicznego, mamy lepszy i spokojniejszy styl życia. Tu bym pozostawił wybór według preferencji.
Zakup domu dwurodzinnego zamiast wynajmu. Temat, który poruszałem wielokrotnie. Ale jakoś w naszym środowisku nie jest zbyt popularny. Proszę sobie wyobrazić sytuację, że rodzice i dorosłe dzieci od lat wynajmują mieszkania. Czasami jest to rodzeństwo albo bardzo bliscy przyjaciele. Co miesiąc każda z tych dwóch rodzin wyrzuca błoto $2,500 lub więcej. Ale jeśli by kupić nieruchomość, która pozwala na wygodną akomodację obu rodzin pod jednym dachem, to owe $5,000 pozwoli na spłatę hipoteki i kosztów utrzymania domu. To zdecydowanie lepsze rozwiązanie, niż wynajmowanie „do końca życia”.
Wracając do pytania na co zwrócić szczególną uwagę wybierając dom – nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ każdy ma swoje własne preferencje i potrzeby. Natomiast dobry i doświadczony agent pomoże Państwu dokonać właściwego wyboru i uniknąć wielu kosztownych błędów. Jak zwykle zapraszam do współpracy.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
