Czapliński: KOŃCÓWKA ROKU – CO ROBIĆ? SPRZEDAĆ? KUPIĆ? ZACZEKAĆ?

Aż trudno uwierzyć, że do Świąt pozostało już tak mało czasu. Nie wiem, jak to się dzieje, ale co roku kolejne lata wydają się coraz krótsze.

Za tydzień zacznie się przedświąteczna gorączka zakupów, dlatego chcę wykorzystać ten czas, kiedy jeszcze nie ma gonitwy, i napisać na temat obecnego rynku. Istotne jest, jak go potraktować z pozycji kupujących, sprzedających, a także tych, którzy dopiero planują zakup lub sprzedaż w niedalekiej przyszłości.

W kończącym się roku rynek był bardzo zmienny. Na początku roku, kiedy zaczęły być wprowadzane podwyżki oprocentowania przez Bank of Canada w celu uspokojenia cen, rynek nieruchomości praktycznie nie zwalniał tempa. Kiedy podwyżki wyniosły od 1.5 do 2.5%, nadal było kilka ofert na bardziej atrakcyjne domy czy mieszkania.

Kiedy procenty sięgnęły poziomu 3,5% do 4%, dało się odczuć wyhamowanie podaży i popytu. Moim zdaniem stopy procentowe powinny już pozostać na tym poziomie. Nie zabiłoby to ekonomii, bo wyższe oprocentowanie nie dotyka tylko rynku nieruchomości. Są nim dotknięte wszystkie gałęzie gospodarki.

Niestety, następne podwyżki do poziomu 5% za prime rate wywołały zdecydowanie negatywny wpływ na aktywność rynku nieruchomości. Na szczęście Bank of Canada i rząd zdały sobie sprawę, że ten hamujący wpływ na gospodarkę może doprowadzić do poważnej recesji. Zaczęły zdejmować “nogę z gazu”. Ostatnie dwa posiedzenia Banku of Canada (ostatnie 6 grudnia) utrzymały prime rate na poziomie 5%, co przyjęto z ogólną ulgą. Moim zdaniem powinno być obniżenie o 0.25% do 4.75%, by wprowadzić trochę nadziei i zachęcić do świątecznych zakupów.

Jest takie powiedzenie, że punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Dlatego dla różnych ludzi inne sprawy są problemem. Z jednej strony, przy obecnych cenach nieruchomości i obecnych oprocentowaniach osoby planujący zakup, które potrzebują finansowania, mają poważny problem – nawet nie ze spłatami, ale zwykle z kwalifikacją na pożyczkę. Banki jakiś czas temu zostały zobowiązane przez rząd do robienia czegoś, co nazywa się “stress test”. Chodzi o to, że do kwalifikacji banki stosują sztucznie zawyżony interest rate – aż o 2 %. Czyli choć można dostać pożyczkę na 5%, to musimy zakwalifikować się na 7%.

Rozumiem, że przy niskich stopach procentowych, kiedy planowano ich wzrost, było to konieczne. Ale przy wysokich procentach i planowanych obniżkach ten stress test powinien być wyeliminowany – lub zawyżenie stopy powinno być mniejsze.

Ciekawostką jest, że Credit Unions zasadniczo nie są zobowiązane do stosowania tej formy kwalifikacji, bo kierują się własną polityką i w tej chwili mają dużo nowych klientów. Tymczasem banki komercyjne – np. RBC czy CIBC narzekają na brak klientów.

Z drugiej strony jest bardzo duża rzesza kupujących, którzy sprzedali nieruchomości w boomie albo mają oszczędności w bankach i nie potrzebują finansowania. Ci kupują za gotówkę i dla nich to idealny moment na zakupy. Nie ma dużej konkurencji, można się targować, można pokaprysić, nawet mieć warunki w ofercie. Idealna sytuacja do spokojnego wyboru.

Jeśli się patrzy na ceny domów na terenie GTA, to nie widać drastycznych spadków cen. W Mississauga bliźniaki sprzedają się za ponad 1,2 miliona dolarów. Ceny nie poszły w górę, ale nie widać też spektakularnych spadków. Wynika to z faktu, że duże miasta mają większą populację i też znacznie większy napływ imigrantów. Dziś imigranci przyjeżdżają “z kasą” i często kupują domy za gotówkę.

Zdecydowanie łatwiej jest znaleźć dobry deal w mniejszych miejscowościach – jak chociażby w Brantford, Stoney Creek czy w Acton. Mniejszy napór nowych mieszkańców, lepsza szansa na negocjacje, a wybór domów w dobrej cenie jest spory.

Jest to też dobry czas na downsizing – z GTA na “prowincję”. I szczerze mówiąc, gdy widzę, jak duże miasta się zagęszczają i zmienia się populacja (tworzy się etniczna mieszanka), sam się zastanawiam nad takim ruchem. Dziś w mniejszych miejscowościach standard życia, dostęp do medycyny, zakupów i wszelkiego rodzaju usług jest często lepszy niż w starym i zatłoczonym Toronto. Powstało tam wiele znakomitych szpitali, duże place, nowa infrastruktura miejska, a dojazd do GTA jest szybki. To oczywiste plusy. A dzięki internetowi nawet tam można słuchać Radia 7 i mieć dostęp do polskiej telewizji.

Kupując za gotówkę łatwiej jest podjąć decyzję. Ale jeśli musimy wziąć kredyt hipoteczny, warto poważnie rozważyć opcje nieruchomości gotowych albo z łatwym do przeróbki apartamentem, który może być wynajmowany w sposób klasyczny albo przy odrobinie inwencji jako AirBnB. Sporo moich klientów jest mistrzami w tego typu usługach i niektóre basementy (z dużymi oknami i ładnie urządzone) potrafią przynosić nawet do $4,000 dochodu miesięcznie!

Z pozycji sprzedających sytuacja wygląda trochę inaczej. Jeśli musimy sprzedać, bo niestety, nie możemy poradzić sobie z wydatkami, to nie mamy wyjścia. Słyszy się o ludziach z problemami i banki oraz rząd też to zauważyły, stąd wstrzymano na razie wzrost oprocentowań kredytów. Choć wyjściem może być właśnie to, o czym pisałem przed chwilą. Mam klientów, którzy mieli problemy ze spłatami, a mieszkają w czteropoziomowym back-split. W bardzo prosty sposób stworzyli drugi apartament na dolnym poziomie, wychodzącym do ogrodu i obejmującym też piwnicę.

Poradziłem im, by wynajęli górne piętra. Obecnie wynajmują tę część domu za 3,500 dolarów miesięcznie. Problem się rozwiązał, a nawet mają w kieszeni więcej niż wcześniej, więc pozostaje coś ekstra na wakacje. Warto czasem myśleć kreatywnie.

Przyznam, że nie bardzo sobie wyobrażam takie rozwiązanie w standardowym, dwupoziomowym domu – chyba, że ma walk-out basement. Dlatego lubię domy parterowe – back-splits i side-splits, bo są bardziej funkcjonalne i elastyczne.

Moim zdaniem rząd zdaje sobie sprawę, że popełnił błąd. Jeśli myślał inaczej, to już byśmy byli na zapowiadanych 6%. I dlatego też nie podniesiono 6 grudnia stóp procentowych Ja wiem, że ekonomia dziś ma oddziaływanie globalne, ale to, co się dzieje lokalnie, też jest ważne –  i mam nadzieję, że już wkrótce zacznie się zmniejszanie presji. Oprocentowanie na poziomie 2,99% (do połowy roku) spowodowałoby zdrową ekonomię z minimalną inflacją, która byłaby pod kontrolą. A wówczas ceny domów zaczną rosnąć w zdrowym tempie 3-5% rocznie, a nie jak było w okresie pandemii, kiedy widzieliśmy wzrost o 10-15%.

Jeśli ktoś szuka okazji, to w chwili obecnej jest sporo mieszkań z planów, które kupowane były 4-6 lat temu, a dziś trafiają na rynek. W tamtych czasach oprocentowania były na poziomie 1%, i na takie pożyczki hipoteczne inwestorzy liczyli w chwili odbioru. Dziś są one znacznie wyższe i wielu z tych inwestorów próbuje sprzedać mieszkania jeszcze przed faktycznym przejęciem (poprzez assignment), albo robią to zaraz po odebraniu aktu własności. Ceny tych mieszkań są znakomite i znacznie niższe niż te, które można kupić w salonach sprzedaży, gdzie ceny bazują na spodziewanych kosztach budowy za 2-3 lata.

Jeśli planujemy sprzedaż, ale nie mamy przymusu sprzedaży, to ja bym poczekał na następny rok – ale wykorzystałbym ten czas na poprawki naszego obecnego “pałacu”.

Te domy, które świetnie sprzedawały się w czasie gorącego rynku (kompletnie nieprzygotowane do sprzedaży) obecnie będą miały problem ze sprzedażą. Chyba, że to jest okolica, w której dom nie ma znaczenia – tylko liczy się dobra lokalizacja i atrakcyjna działka.

Tu warto jeszcze raz podkreślić, że dobre lokalizacje zawsze znajdą swojego amatora, nawet w okresie stagnacji. W dzisiejszym rynku i na przestrzeni następnego roku trzeba się będzie “przyłożyć” do sprzedaży, by dostać dobrą cenę. Ludzie kupują oczami (i nosami)! Ładny, czysty, zadbany i dobrze pachnący dom ma zdecydowanie większą szansę na sprzedaż niż dom z przeciwnymi cechami. Miałem kiedyś klientów kupujących, którzy dosłownie uciekli z oglądanego domu, zniechęceni zapachem. Na marginesie dodam, że czasami najemcy używają tego rodzaju “broni biologicznej”, by dom się nie sprzedawał, i by spokojnie nadal w nim mieszkać.

Chętnie Państwu podpowiem, jak przygotować dom do sprzedaży i uzyskać dobrą cenę – mimo zwolnienia rynku. W tym celu zapraszam na wstępną konsultację. Proszę do mnie zadzwonić, a ja chętnie się spotkam – jeszcze w tym roku lub na początku przyszłego. Obejrzę dom i doradzę najsensowniejsze kroki. Doradzę też, czy warto lepiej umeblować dom i jakie są związane z tym koszty. Niestety, wiele domów jest przeładowanych meblami i bibelotami, a my tego już nie widzimy. Widzą to jednak potencjalni nabywcy. Dobrze jest uzyskać opinię od kogoś, kto zajmuje się tym na co dzień.