Czapliński: JAKI BĘDZIE RYNEK REAL ESTATE W NADCHODZĄCYM ROKU?

Dziś ostatni artykuł w tym roku i zdaję sobie sprawę, że na pewno są Państwo myślami na przemian – jeszcze przy świątecznym stole i już na zabawie sylwestrowej.

Koniec roku, jak zawsze, zachęca do podsumowań i do przewidywań na przyszłość – oczywiście w moim przypadku na temat rynku nieruchomości.

Postanowiłem podzielić się moimi prognozami i oczekiwaniami, mając nadzieję, że będą one trafne – bo bazują na doświadczeniu, znajomości zasad funkcjonowania rynku real estate – i po prostu na zdrowym rozsądku.

Kiedy przygotowywałem się do dzisiejszego tematu, oczywiście zerknąłem na to, przewidują inni. I muszę stwierdzić, że ilu “proroków”, tyle odmiennych opinii.

Najbardziej bawią mnie statystyki i podawane procenty dotyczące tego, o ile w nadchodzącym roku ceny domów wzrosną lub spadną. Skąd ktoś może wiedzieć, że będzie to na przykład 2%, 5%, czy 10% (w dół czy w górę)? Przecież takie informacje są nie do przewidzenia (chyba, że ktoś dysponuje czarodziejską, szklaną kulą).

Moim zdaniem powinno się bardziej skoncentrować na fundamentalnych zasadach rynku nieruchomości. I zamiast bawić się w zgadywanie, o ile pójdzie rynek w górę czy w dół, zastanowić się dlaczego może być trend wzrostowy czy spadkowy w 2024 r. I jeśli będzie to trend spadkowy, kiedy nastąpi zmiana kierunku.

Zanim podzielę się moimi “mądrościami”, chciałbym przypomnieć, jak mijający rok na rynku nieruchomości przebiegał i w jakim punkcie obecnie jesteśmy. Porównałbym kończący się rok do huśtawki. Początek roku bardzo aktywny, mała podaż, ogromny popyt. Kiedy w końcówce lutego znaleźliśmy się na szczycie cen, nagle zaczęło się mówić o inflacji, co spowodowało panikę wśród inwestorów.

Rząd, który przez cały okres COVID-19 drukował i rozdawał pieniądze na prawo i lewo (powodując inflację), nagle przetarł oczy i rozpoczął walkę z tym, co sam wywołał przez swoje nieodpowiedzialne decyzje.

Oczywiście czyim kosztem? Zwykłych ludzi, którzy płacą podatki i ledwo wiążą koniec z końcem, inwestując w coś, co zawsze w Kanadzie było i będzie najbardziej solidną inwestycją – czyli w nieruchomości.

Co rząd spowodował, walcząc z inflacją? Oczywiście to, że Bank of Canada podniósł swoją stopę procentową w krótkim czasie – z 0.25% do 5.0%. Ta wręcz bezprecedensowa podwyżka nie tylko uśpiła ogień w rynku nieruchomości, ale również spowodowała, że wszystkie biznesy, w których ekonomia bazuje na kredycie, są teraz w tarapatach.

Moim zdaniem zarówno rząd, jak i osoby decydujące o tak drastycznych podwyżkach, są kompletnie oderwani od rzeczywistości. I mogą być, bo kiedy się ma pensję płaconą z pieniędzy podatników w setkach tysięcy dolarów, łatwo jest grozić palcem innym.

Tragiczny jest też fakt, że Kanada ma ogromny deficyt i zadłużenie publiczne, a każda podwyżka oprocentowania powoduje, że obsługa zaległości rośnie i powoduje drastyczny wzrost zadłużenia – bo rząd nie ma kasy nawet na spłacanie odsetek.

Ten wywód miał pewien cel. Otóż nasz kraj, jeśli chce zacząć ponownie mieć gospodarkę wzrostową (a nie recesję), musi ponownie poluzować oprocentowanie. Powinien zaprzestać bezsensownej polityki karania inwestorów oraz ponownie ułatwiać kwalifikowanie się na pożyczki hipoteczne.

Jak tylko to się stanie, czyli Bank of Canada odwróci swoją decyzję o podwyżkach, nawet redukując je o 1% czy nawet 2%, to wyśle tym bardzo oczekiwany sygnał do wszystkich tych, którzy w chwili obecnej wyczekują z decyzją zakupu czy sprzedaży.

Rynek nieruchomości jest jedną z najważniejszych gałęzi gospodarki w tym kraju i rząd powinien bardziej obawiać się stagnacji w tej branży – nawet bardziej niż inflacji.

Marazm rynku i odnotowane spadki w cenach nieruchomości, jakie miały miejsce w tym roku, spowodowały, że wiele osób przestało budować czy inwestować w nieruchomości, co natychmiast odbija się na rynku pracy w innych gałęziach gospodarki. Potrzeba jest mniej pralek, cegieł, drewna itd. A mniej pracy to mniej podatków!

Moim zdaniem najbardziej zdrowym wzrostem cen procentowo to poziom 4% do 5% rocznie – i rząd powinien tak rynek stymulować, by miało to miejsce. Spadki cen domów negatywnie wpływają na ekonomię. Zbyt ostre wzrosty napędzają spekulacje i inflację.

A teraz wreszcie docieram do przewidywań cenowych.

Jak zawsze podkreślam, że rynek nieruchomości jest rynkiem typowo lokalnym. W obrębie jednego miasta są rejony bardzo poszukiwane, w których nawet w najgorszym rynku domy się sprzedają.

Są też rejony “słabe”, gdzie ludzie kupują, bo nie mają innego wyboru. Jeśli w statystykach uwzględnimy dane z obu rejonów, to rzeczywiście spadek cen może być widoczny. Ale jeśli popatrzymy na oba obszary osobno, to może się nawet okazać, że ceny w jednym rejonie wzrosły, gdy w drugim spadły.

Z tego wynika, że inwestowanie w lokalizacje zawsze ma i będzie miało sens.

GTA jest takim rejonem w Ontario, gdzie ruch cen jest zawsze zrównoważony – ze względu na niesamowite zapotrzebowanie na dach nad głową.

Rejon GTA przyciąga imigrantów, a także inwestorów. Powinno nam zależeć, by tak było i Kanada powinna oferować uprzywilejowane warunki podatkowe dla światowych firm, by opłacało im się inwestować w solidny i spokojny, demokratyczny kraj. Dlatego nie bardzo rozumiem, dlaczego rząd Kanady wprowadził dwa lata temu prawo zakazujące kupno nieruchomości przez zagranicznych inwestorów przez najbliższych kilka lat, oskarżając ich o spowodowanie naszych problemów na rynku nieruchomości.

Ceny w mniejszych miejscowościach mogą spaść bardziej niż w GTA. W ostatnich latach były one głównie napędzane przez bardzo licznych ludzi uciekających z GTA na emeryturę i kupujących domy za gotówkę. I znacznie powyżej tego, jak owe domy się sprzedawały rok wcześniej. Jeśli ktoś sprzedawał dom w Toronto za $1,500,000 i kupował za $700,000 w małej wiosce, to i tak było to tanio. Ale dla lokalnej społeczności ten wzrost cenowy był tragedią, bo ich nagle nie było stać na zakup domu.

Jeszcze raz wrócę do zasad. Nieruchomość, a szczególnie ziemia, jest najbardziej pożądaną i bezpieczną formą inwestycji. Jest to też inwestycja długoterminowa. Czyli jeśli się okaże, że w jednym czy w kolejnym roku ceny spadają, to po kilku latach trend się zmieni, a po 5-10 latach będziemy wspominać czasy, kiedy nieruchomości były takie tanie. Krótko mówiąc – nie warto panikować.

W przeciwieństwie do giełdy, nieruchomości zawsze będą miały swoją wartość i zawsze w końcowym rozrachunku pójdą w górę!

Ze względu na wysokie oprocentowanie jest obecnie mało kupujących. Ale zabawne jest, że jak się poszukuje domu do kupna, to tak naprawdę podaż jest minimalna. Ponieważ wielu sprzedających wstrzymuje się z decyzją sprzedaży, zaczyna ponownie pojawiać się efekt próżni – co powoduje, że ceny wcale drastycznie nie spadają.

Mała podaż, duże zainteresowanie. O dziwo, kiedy część ludzi twierdzi, że ceny jeszcze spadną, zaczynają się pojawiać konkurencyjne oferty, a czasami nawet trzeba zapłacić więcej.

Bardzo powszechny będzie ruch budowlany w 2024 i w następnych latach. Miasto się zagęszcza i pomimo tego, że część ludzi wyprowadzi się z GTA, udowodnione jest, że “nowa” imigracja raczej pozostaje w dużym mieście – przynajmniej przez jedną generację. Ponieważ brakuje terenów, ale również styl życia się zmienia, moim zdaniem w nowo powstających domach będą dominować następujące trendy:

Korzystając z okazji, dziękuję Państwu za cały mijający rok i życzę wszystkiego, co najlepsze w nadchodzącym Nowym Roku 2024 – w imieniu swoim, mojej rodziny oraz agentów Domator Team.

Do Siego Roku!
Maciek Czapliński
905 278 0007