Czapliński: RENOWACJE DOMU, KTÓRE MOGĄ OBNIŻYĆ JEGO WARTOŚĆ – cz. 1

Kiedy słyszymy, że dom jest po renowacji, zwykle myślimy „to fajnie” i oczekujemy, że nieruchomość będzie super interesująca. Ale czasami, kiedy zobaczymy, jak te renowacje zostały wykonane i co zostało zmienione – zastanawiamy się, co ludzie myśleli, wydając pieniądze w tak nieprzemyślany sposób ! Innymi słowy – nie wszystkie renowacje, jak się okazuje, podnoszą wartość domu po ich dokonaniu. Owszem, jeśli planujemy w danym domu zamieszkiwać długo i nie zależy nam na potencjalnym proficie, to nikt nam nie zabroni zbędnych czy wątpliwych inwestycji. Jednak kiedy planujemy po kilku latach ponowną zmianę domu, to warto się naprawdę zastanowić nad tym, w jakie zmiany i w jakie renowacje warto zainwestować.

Dziś podam kilka przykładów błędnych inwestycji. Na pewno jest ich więcej i zachęcam do przysyłania na mój e-mail przykładów, które możemy podać za tydzień – gdyż temat jest obszerny i zamierzam go kontynuować.

Każdy marzy o pięknej master bedroom z łazienką i dużą garderobą i często, by to uzyskać w starszych domach, konieczne jest połączenie dwóch pokoi w jeden większy. Ale taka zmiana może także znacznie obniżyć wartość domu. Szczególnie, jeśli mamy początkowo tylko 3 sypialnie. Potencjalni nabywcy z dziećmi będą chcieli większej liczby sypialni – nawet, jeśli są one mniejsze. Również rodziny potrzebują dodatkowych sypialni, aby pomieścić rodziców czy dziadków, bo coraz więcej Kanadyjczyków mieszka w wielopokoleniowych gospodarstwach domowych – (skok z 7% do 26% od 2011 do 2021 roku).

Drobne naprawy, w których dokładność wykonania nie ma wielkiego znaczenia, mogą być akceptowalne jako „zrób to sam”, ale wszystkie poważniejsze renowacje, łącznie z całkowitym malowaniem domu czy usuwaniem elementów strukturalnych, powinny być zlecane fachowcom (chyba, że sami nimi jesteśmy). Małe błędy mogą prowadzić do katastrofalnych skutków, które mogą być kosztowne i niebezpieczne. Widziałem ludzi bez doświadczenia, usuwających ściany nośne, wskutek czego groziło to katastrofą budowlaną. Projekty „do it yourself” są z pewnością bardziej przyjazne dla portfela niż zatrudnienie profesjonalisty, ale potencjalni nabywcy zauważą pracę poniżej standardu. Te błędy mogą prowadzić do obniżenia wartości domu i kosztownych napraw.

Stąpanie zimą po miękkim, ciepłym dywanie może być miłe dla stóp, ale potencjalni nabywcy woleliby zobaczyć podłogi drewniane, zwłaszcza w często używanych pokojach dziennych. Wykładziny zawierają około 30,2 razy więcej bakterii niż uchwyty do lodówki i 5,7 razy więcej bakterii niż deski sedesowe! Możemy spodziewać się zwrotu na inwestycji (ROI) w wysokości 25% do 40%, wymieniając wykładzinę na inną wykładzinę. Z kolei podłogi drewniane mają od 70% do 80% zwrotu na inwestycji. Są dużo bardziej poszukiwane niż najpiękniejsze dywany!

Basen w naszym klimacie ma jeden z najgorszych zwrotów z inwestycji. Potencjalni nabywcy wykazują niewielkie zainteresowanie kosztami ich utrzymania i eksploatacji. Szukają zadbanych domów z łatwą, niedrogą konserwacją – zwłaszcza młodzi, oszczędni kupujący. Domy z basenem często odstraszają, choć na drugim biegunie są też rodziny z dziećmi, które uważają basen za bardzo pożądany dodatek. Statystycznie jest to 1:5.

Przekształcenie garażu w dodatkową przestrzeń mieszkalną może zwiększyć lub obniżyć wartość domu. Dodatkowa przestrzeń jest bezcenna dla niektórych właścicieli domów i potencjalnych nabywców. Jednak wielu zgadza się, że przyłączony garaż jest bardziej wartościowy w obszarach miejskich. Mieszkańcy miast parkują swoje samochody w garażach, aby uniknąć konieczności szukania miejsca parkingowego na ulicy. Ponadto 85% właścicieli domów uważa garaże za niezbędne lub idealne do przechowywania sprzętu ogrodowego, turystycznego, śmieci czy rowerów.

Wzorzyste płytki ścienne, podłogowe i panele podłogowe to zabawny sposób na wprowadzenie swoich gustów projektowych. Ale nie każdy potencjalny nabywca przechodzący przez dom może podzielić nasze preferencje czy wizję. Jeśli płytki są nawet nowe, ale nie w guście kupujących – to od razu w myślach wyliczają koszt demontażu i wymiany na inne. To oczywiście także obniży wartość sprzedawanego domu. Użycie tradycyjnej, białej płytki lub czegoś neutralnego da lepsze efekty. Prostsze style zawsze będą modne, niezależnie od trendów rynkowych. Im bardziej zwariowany pattern – tym krótszy okres, w którym ludzie będą uznawali go za atrakcyjny.

Szafy i miejsce do przechowywania ubrań są niezwykle pożądanym składnikiem domu. Według sondażu Neighbor.com z 2023 roku, 25% osób potrzebuje więcej miejsca do przechowywania. Być może bardziej zaskakująco: 1 na 4 właścicieli domów zwiększyło swoją powierzchnię do przechowywania w ciągu ostatnich dwóch lat. Jej usunięcie obniży wartość domu. Należy unikać pozbywania się przestrzeni szafy z jakiegokolwiek powodu. Zamiast tego optymalizacja przestrzeni szafy dla lepszego przechowywania jest sensownym posunięciem.

Wbudowane akwarium jest postrzegane przez większość potencjalnych kupujących jako problem. Owszem, wygląda pięknie, ale niestety, wymaga sporych nakładów finansowych i mnóstwa czasu, by prezentowało się ładnie. Prawdą jest również, że duże akwarium wytwarza w domu specyficzny mikroklimat. Potrafi wydzielać charakterystyczny zapach, jak również w znaczny sposób podwyższa wilgotność wewnątrz domu. By akwarium funkcjonowało prawidłowo, potrzebny jest pasjonat, który znajdzie czas, pieniądze i energię, by utrzymywać je w stanie idealnym. Bowiem zaniedbane akwarium wygląda odstraszająco i ma pewnie więcej przeciwników niż nawet basen w ogrodzie.

Jest inwestycją, gdzie powiedzenie „na dwoje babka wróżyła” najlepiej oddaje jego ocenę. Część ludzi będzie za, część będzie przeciw. Sunrooms, które mogą być używane tylko w czasie wiosny, lata i jesieni, zwykle wpływają na obniżenie wartości domu. Natomiast sunrooms, które można używać przez cały rok jako winter garden, są często pożądane, ale niestety, nie są tanie. Jeśli planujemy dłuższy pobyt w domu, to jest to dobra inwestycja, ale jeśli planujemy FLIP, to raczej inwestowanie w sunroom jest mało ekonomiczne.

Do 2025 roku technologię smart home posiadać będzie około 60% właścicieli domów. Obecnie inteligentne telewizory, termostaty, głośniki, oświetlenie, systemy alarmowe i asystenci domowi są podstawą w większości gospodarstw domowych. Badanie McKinsey również pokazuje, że aż 50 miliardów urządzeń połączy się z Internetem Rzeczy do 2025 roku, co daje kolejne 79,4 zettabajtów informacji rocznie.

Technologia rozwija się szybko – być może zbyt szybko dla integracji domowej. Urządzenia domowe prawdopodobnie zestarzeją się krótko po zainstalowaniu ich w domu. Dlatego najlepiej jest unikać inwestowania w zintegrowaną automatyzację domową. Warto skoncentrować się natomiast na integrowaniu energooszczędnych urządzeń i funkcji, aby oszczędzać energię, za którą musimy płacić coraz więcej.

Zawsze znajdzie się firma z kapitałem, która potrafi zrobić ludziom „wodę z mózgu”. Jednym z przykładów są montowane na dachach panele słoneczne. To długa historia, o której wkrótce napiszę, ale koszt podpisania kontraktu, który obowiązuje na dekady, w porównaniu do oszczędności na energii, są znikome (właściwie żadne), ale mamy „wrzód na d…” przez lata –  takie domy zdecydowanie gorzej się sprzedają.

Jak wspomniałem na wstępie, temat kosztownych i niepotrzebnych renowacji będę kontynuował także w przyszłym tygodniu. Dlatego z chęcią opiszę w tekście również Państwa “przygody” ze zbędnymi remontami – zarówno z punktu widzenia wykonawców, właścicieli domów, czy też kupujących. To bardzo ciekawe sprawy, a ich przykłady mogą pomóc właścicielom nieruchomości w podjęciu sensownych decyzji – co warto zrobić przed sprzedażą domu, a czego lepiej nie ruszać.

Zapraszam do kontaktu – doradzę, podpowiem, czego unikać oraz poprowadzę Państwa przez ścieżkę remontu, zakupu czy sprzedaży domu.