Jednym z czynników, który znacząco wpływa na cenę nieruchomości, jest koszt ziemi. Szczególnie dotyczy to gęsto obecnie zabudowanych miast. Brakuje terenów budowlanych i często wyburza się stare domy czy obiekty przemysłowe, by mieć miejsce pod budowę nowych. To zresztą widać gołym okiem.
Duże firmy, zajmujące się szukaniem ziemi pod budowę, mogą sobie pozwolić na oferowanie cen za nieruchomości nawet znacznie powyżej wartości rynkowej. Pozyskane w ten sposób pojedyncze działki są łączone (land assembly), a następnie przechodzą dość skomplikowany proces zmian do przepisów urbanistycznych. Często w takich przypadkach deweloperzy próbują zmienić przepisy i podzielić „odzyskany” teren w taki sposób, by to odpowiadało ich potrzebom. Czasami będzie to teren pod budowę „drapacza chmur”, a czasami pod osiedle townhousów czy domów jednorodzinnych.
We wszystkich poczynaniach deweloperzy kierują się zyskiem, a nie sentymentami, dlatego działki są coraz mniejsze i zabudowa coraz bardziej przypominająca getto. Warto dodać, że ten proces jest długotrwały i niezwykle kosztowny. Zwykłych zjadaczy chleba nie stać na takie podejście. „Drobni” deweloperzy zwykle zadowalają się typowym zabiegiem, którym jest próba podziału działki na pół. Ale czy jest to zawsze możliwe?
.jpg)
Logiczne jest, że kupno jednej działki i jej podział na dwie i wybudowanie na nich dwóch domów jest świetnym pomysłem. Gdyby to było takie łatwe, to każdy by to robił. Na szczęście podziały nie są takie łatwe, bo inaczej mieszkalibyśmy na jeszcze mniejszych działkach niż obecnie i w jeszcze mniejszych domach. Z drugiej strony jest to obecnie coraz częstszy trend i nawet władze prowincyjne wywierają nacisk na zagęszczanie struktury miejskiej.
Budowa nowych osiedli poza miastem wymaga ogromnych nakładów na infrastrukturę. Trzeba budować nowe drogi, szkoły, szpitale, itd., natomiast w wielu dzielnicach miast mamy puste szkoły, bo nie ma dzieci! Podział działek w mieście tam, gdzie jest to możliwe, tworzy nowe jednostki mieszkalne, korzystające z już istniejącej infrastruktury, jednocześnie wprowadzając do kasy miasta nowe środki finansowe za podatek miejski.
Miejskie tereny są zwykle objęte bardzo klarownymi i jednoznacznymi przepisami urbanistycznymi (zoning-by-laws), które dokładnie określają, czy dana działka może być przeznaczona pod zabudowę czy nie. A jeśli tak to, czy jest przewidziana pod zabudowę mieszkaniową, czy na przykład pod instytucjonalną albo przemysłową.
W przepisach (zoning-by-laws) określane są dokładne wymagania co do minimalnej wielkości działki, jej szerokości, głębokości itd. Przepisy te określają również, co na takiej działce może być wybudowane. Mam tu na myśli gabaryty budynku, jego wysokość, odległość od sąsiadów, itd. Te wymagania mogą być różne dla poszczególnych rejonów miasta, dlatego za każdym razem należy je weryfikować. Można to obecnie sprawdzać poprzez internet lub bezpośrednio w planning department odpowiedniego miasta.
Myśląc o podziale działki – na przykład na pół, należy sprawdzić, jakie są minimalne wymagania i wówczas będziemy wiedzieli, jakimi parametrami dysponujemy i możemy prawie od razu wiedzieć, czy mamy szansę na sukces czy nie. Jeśli widzimy, że podział jest możliwy, to należy przygotować odpowiednie rysunki, pokazujące proponowane działki oraz co planujemy na nich wybudować – i wystąpić formalnie o taką decyzję.
Niestety, nie jest to coś, co można łatwo zrobić samemu. Do podziału niezbędne jest zatrudnienie specjalistów. Potrzebny jest land surveyor oraz projektant (architekt) lub planer. Te osoby mogą przygotować rysunki, które miasto może rozpatrzyć na specjalnej sesji “Committee of Adjustment” (COA). Ta instytucja jest odpowiedzialna za cały proces. Niestety, nie jest to też za darmo. Koszt land surveyor zależy od wielkości zlecenia, ale honorarium za typową mapkę, potrzebną do podziału na pół, zwykle wynosi około $2000-$3000. Honorarium dla architekta jest znacznie wyższe.
Opłaty dla miasta za rozpatrzenie przez committee of adjustment wahają się od $3000 do $5000 od działki. Oprócz tego należy zapłacić tak zwane development charges, które są kosztowne i w różnych miastach mogą kosztować inaczej. Na ogół sięgają $50,000-$90,000 od każdej nowo utworzonej działki. Jeśli proponowany podział działki spełnia wszystkie wymagania określone w przepisach urbanistycznych, to zwykle nie będzie z tym problemu. Natomiast jeśli nie spełnia wszystkich wymagań, to jest jeszcze szansa o wystąpieniu o tak zwany minor variance również poprzez Committee of Adjustment. Niestety – za dodatkową opłatą. Szansa na sukces wynosi zwykle 50/50.
Wspomniałem wcześniej o Committee of Adjustments. Co to jest? W idealnym świecie wszystko powinno być zrobione zgodnie z przepisami. Ale wiemy, że nie jest to możliwe. Odnosi się to też do budowy lub renowacji starych domów. Otóż, w obrębie każdego miasta istnieje specjalna komisja, która skupia polityków (City Councillors), którzy mają reprezentować interes miasta i jego mieszkańców, rozpatrując wszelkie podania o odstępstwa od obowiązujących przepisów urbanistycznych. Opinie tej grupy “mędrców” bazują na przygotowywanych przez fachowców z miasta raportach. Są to raporty urbanistów, transportowców, ludzi od drzew, itd.
Oczywiście członkowie tej komisji są w niej latami i doskonale wyczuwają, co może być zatwierdzone, a co nie powinno być. Ponieważ jest to publiczny proces, każdy właściciel posesji w promieniu 100 metrów dostaje listowną informację o tym, co jego sąsiad planuje, więc ma prawo przyjść i wyrazić swoją opinię i ewentualny sprzeciw co do planowanych zmian. Takie argumenty jak zasłanianie widoku czy słońca nie są brane pod uwagę. I zwykle pojedynczy oponent ma małą szansę na powodzenie. Natomiast zdarzają się sytuacje, że jakieś proponowane zmiany (na przykład podział działki na pół) wywołują zorganizowany protest sąsiadów i wówczas panowie z komisji, będąc między innymi wybieralnymi politykami, przychylają się do decyzji “tłumu” i odmawiają zaakceptowania podania, pomimo, że nawet parę minut wcześniej zaakceptowali bardzo podobny wniosek, na który zgodzili się wszyscy zainteresowani.
Od decyzji COA istnieje możliwość odwołania się do ciała nadrzędnego. Kiedyś był Ontario Municipal Board. Dziś jest to Local Planning Appeal Tribunal, w skrócie LPAT – Lokalny Trybunał Odwoławczy ds. Planowania. LPAT to prawdziwe ciało odwoławcze, które przegląda decyzje dotyczące zagospodarowania przestrzennego, wydane przez COA, zamiast zaczyna od zera, aby osiągnąć to, co uważa za najlepszą decyzję.
LPAT daje większą władzę samorządom w podejmowaniu decyzji planistycznych, zmieniając trzy rzeczy:
• typy decyzji planistycznych, które mogą być zaskarżone
• typy argumentów, które mogą być używane w odwołaniu
• charakter procesu odwoławczego.
Te zmiany uprawniają samorządy do kontroli decyzji planistycznych i usuwają prawa do odwołania się obywateli i deweloperów w wielu sprawach.
Podsumowując – we wszystkich przypadkach, o których dzisiaj piszę, planując zakup nieruchomości z myślą o przyszłym podziale warto konsultować decyzje ze specjalistami, którzy mają doświadczenie w tych sprawach. Oczywiście chętnie pomagam – i jak zawsze zapraszam do kontaktu wszystkich tych Państwa, którzy stoją przed decyzją podziału działki.
Na zakończenie jeszcze dodam, że istnieje kilka polskich firm, które mogą pomóc w podziałach czy przygotować land survey. Ja osobiście korzystam z usług Avanti Surveyors (Chris Beresniewicz, tel. 416-231-1174) i gorąco tę firmę polecam.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
