Czapliński: CO NAJPIERW – KUPNO CZY SPRZEDAŻ?

Na taką decyzję wpływa wiele aspektów:

Na pewno słyszeli Państwo określenia “buyer’s market” i “seller’s market”. Ten pierwszy (buyer’s market) polega na tym, że domy słabo się sprzedają i jest ich wiele do wyboru. Wówczas kupujący (buyers) mogą przebierać w ofertach, a sprzedający są gotowi zrobić wszystko, aby zachęcić kupujących do złożenia oferty. Taka sytuacja ma miejsce w czasach, gdy oprocentowanie jest bardzo wysokie – czyli tak jak obecnie. Taki okres prowadzi do stagnacji rynku. Niewiele się dzieje na rynku budowlanym, ponieważ inwestorzy nie chcą ponosić ryzyka.

Natomiast seller’s market występuje zwykle wtedy, gdy oprocentowanie jest niskie. W takich czasach zazwyczaj jest mało domów oferowanych na sprzedaż. Jest więcej chętnych do kupna niż do sprzedaży. Wówczas sprzedający mogą przebierać w ofertach i stawiać warunki. Często zdarza się, że pojawia się kilka ofert na jeden dom, co prowadzi do sprzedaży powyżej ceny wywoławczej. W takim rynku nie ma problemu ze sprzedażą, problemem jest zakup. W takich okresach rynek budowlany jest zazwyczaj bardzo aktywny, a wielu inwestorów jest gotowych podjąć ryzyko budowy nowych domów oraz renowacji istniejących.

W seller’s market lepiej najpierw kupić dom, zanim swój wystawi się na sprzedaż. Kiedy zamieniamy duży i drogi dom na mały i tańszy, często możemy nawet użyć equity zawartej w domu, by nowy dom kupić praktycznie za gotówkę. Kiedy sytuacja jest odwrotna, czyli kupujemy droższy dom od tego, który sprzedajemy, warto mieć warunek na uzyskanie pożyczki hipotecznej. Sprzedaż tańszych domów w okresie seller’s market jest praktycznie bezproblemowa i szybka. Dlatego lepiej najpierw wiedzieć, “dokąd idziemy”, aby uniknąć stresu związanego z poszukiwaniem na siłę.

Kiedy mamy odwrotny rynek, czyli buyer’s market, lepiej jest najpierw sprzedać, zanim się coś kupi.

Jest ważne, gdzie sprzedajemy i gdzie kupujemy. Jeśli sprzedajemy dom w pożądanej okolicy – w mieście jak Toronto i właściwie go wycenimy – to sprzeda się on szybko. Jeśli natomiast planujemy zakup poza granicami GTA (Greater Toronto Area), wybór domów jest spory, ceny są niższe i relatywnie łatwiej jest coś kupić.

Ale ponieważ zwykle ma to być dom marzeń i “do końca życia”, polecałbym najpierw zakup, a potem sprzedaż w obecnym rynku, szczególnie jeśli dom, który będziemy sprzedawać, jest już dawno spłacony.

Osobiście sugeruję swoim klientom, aby nie zamykać obu transakcji w ten sam dzień. Owszem, robiąc tak, oszczędzamy na kosztach bridge financing. Jednakże zamknięcie obu transakcji tego samego dnia wiąże się z ogromnym stresem i wysiłkiem. Wyprowadzka z jednego domu i wprowadzenie się do następnego w ciągu jednego dnia często przekracza możliwości przeciętnego człowieka. Ponadto, jeśli wszystko odbywa się tego samego dnia, nie mamy szansy na właściwe przygotowanie nowego domu do zamieszkania. Jest brak czasu na malowanie, mycie okien, czyszczenie dywanów czy drobne remonty – takie jak nowa kuchnia czy łazienka.

Bridge financing, o którym wspomniałem powyżej, jest oferowany przez większość banków. Za relatywnie niewielki koszt można uzyskać pożyczkę na zakup domu, która jest spłacana w chwili opuszczenia sprzedawanego domu. Bridge financing może trwać do 90 dni, ale nie ma minimalnego limitu czasowego – może to być tydzień lub dwa, które wykorzystamy na wygodną i bezstresową przeprowadzkę. Aby zakwalifikować się na tę pożyczkę, należy mieć dwie wiążące umowy – sprzedaży i kupna. Bez umowy potwierdzającej, że nasz obecny dom się sprzedał, nie mamy szans na ten mortgage.

Często, planując zamianę domu, mamy problem z depozytem na następny dom – po prostu nie mamy gotówki na koncie! Wielu z nas nie posiada dużych zasobów w banku, ale zwykle po kilku latach mieszkania w domu jest on już  częściowo lub całkowicie spłacony. Domy też zwykle nabierają na wartości! Ta różnica pomiędzy rynkową wartością domu a istniejącą hipoteką nazywa się equity. Wykorzystując to, co mamy, praktycznie każdy bank udzieli nam personalnej linii kredytowej. Jeszcze lepszym rozwiązaniem jest załatwienie secured line of credit, która jest udzielana pod zastaw naszego domu. Te pieniądze można wykorzystać na depozyt lub na downpayment kupowanego domu.

To bardzo ważny aspekt planowania sprzedaży domów. Jeśli, niezależnie od tego, że panuje seller’s market, wolelibyśmy najpierw sprzedać dom, a potem kupić nowy, zawsze ryzykujemy sytuację, w której nie znajdziemy odpowiedniego domu w czasie od sprzedaży do momentu, gdy musimy opuścić sprzedany dom. Zwykle jest to okres od 30 do 90 dni. W takich sytuacjach istnieje kilka opcji. Jeśli mamy rodzinę lub bardzo dobrych przyjaciół, możemy przechować cały dobytek w publicznym magazynie (łatwo je znaleźć) i korzystać z gościnności rodziny lub przyjaciół, czekając na odpowiedni dom. Jeśli jednak nie mamy takiej opcji, można oczywiście wynająć motel lub hotel na jakiś czas.

Główna zaleta polega na tym, że wiemy, za ile nasz dom się sprzedał i ile pieniędzy pozostanie nam na zakup następnego domu. Pozwala to być bardziej agresywnym w składaniu ofert, ponieważ wiemy, kiedy nastąpi zamknięcie i najczęściej nie musimy dodawać warunku na uzyskanie pożyczki. Wadą jest ryzyko zakupu czegoś w pośpiechu, co tak naprawdę nie jest warte kupna, oraz możliwość bycia “bezdomnym” przez jakiś czas.

Zaletą jest brak pośpiechu w poszukiwaniach i brak presji czasu, co pozwala na cierpliwość i wybredność w wyborach. Oczywiście wadą jest brak 100% pewności, za ile sprzedamy obecny dom i kiedy to się uda. Jednak jak wspomniałem wcześniej, dom właściwie wyceniony i w dobrej okolicy sprzeda się szybko.

Wielokrotnie wspominałem, że każdy dom znajdzie swojego kupca, jeśli tylko cena jest właściwa. Dom wyceniony odpowiednio do panującego rynku skusi wielu chętnych. W dzisiejszym buyer’s market tylko właściwie wycenione domy znajdą kupców.

W czasach, gdy trudniej jest sprzedać niż kupić, musimy być przygotowani na pewną elastyczność w dacie zamknięcia. Czasami ta elastyczność może być kluczem do sprzedaży.

Podsumowanie

Wracając do pytania na początku tego tekstu – nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy w dużym stopniu od tego, co sprzedajemy, za ile, w jakiej okolicy, ale również od naszej sytuacji finansowej i odporności psychicznej. Pomocą w podjęciu decyzji powinien być doświadczony agent, który oceni każdą sytuację indywidualnie. Ale w obecnej sytuacji, jeśli dom, który sprzedajemy, ma spore equity albo jest już spłacony, to zdecydowanie zacząłbym od znalezienia “domu marzeń”, zanim wystawimy nasz obecny na sprzedaż.

Zapraszam do kontaktu i do współpracy.