Początek roku – czas na zmiany i nowe plany 
Każdy nowy rok przynosi ze sobą refleksję nad życiem, planami i marzeniami. Dla wielu z nas to moment, kiedy zaczynamy zastanawiać się nad wprowadzeniem istotnych zmian. Często te zmiany dotyczą naszego miejsca zamieszkania. Może to być przeprowadzka do mniejszego, bardziej funkcjonalnego domu, bliżej rodziny, czy nawet decyzja o powrocie do Polski. Niezależnie, jaka to będzie przeprowadzka, to im jesteśmy starsi, tym trudniej  podjąć takie działania. Proces sprzedaży nieruchomości bywa bardzo złożony, dlatego postanowiłem przygotować serię artykułów, które w prosty sposób wyjaśnią, jak podejść do tej decyzji. I jakie rzeczy są istotne a jakie nie! Bywa to bowiem frustrujące dla osób, którzy podejmują takie działania po raz pierwszy od wielu lat.
Poniższe punkty są tylko zasygnalizowaniem ważnych działań w procesie sprzedaży i szczegółowo będziemy je omawiać w późniejszych artykułach.

Dlaczego przeprowadzka może być wyzwaniem?
Polacy przywiązują dużą wagę do stabilizacji i często mieszkają w jednym domu przez wiele lat. Spora część moich klientów nadal mieszka w domach, które kupili ze mną ponad 30 lat temu! Przeprowadzka wiąże się z emocjami, wspomnieniami – i często jest dużym wyzwaniem logistycznym. Jednak nadejdzie moment, gdy zmiana okaże się koniecznością – czy to z powodu zmian rodzinnych, kosztów utrzymania, czy nowych celów życiowych. Warto pamiętać, że bardzo często nasz dom jest naszym największym zasobem finansowym, z którego powinniśmy się nauczyć korzystać. Wielu emerytów ma poważne problemy finansowe mieszkając w domu, który jest zbyt duży, nieprzystosowany do ich potrzeb potrzeby i zbyt drogi w utrzymaniu.

Przygotowanie do sprzedaży – od czego zacząć?
Sprzedaż domu to coś więcej niż wprowadzenie domu na system MLS. Aby osiągnąć najlepszy rezultat, warto dobrze się przygotować. Oto kilka kluczowych kroków:

PONIŻEJ KONTYNUACJA TEKSTU

1. Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. To jest obszerny temat o którym znacznie więcej innym razem, ale stan techniczny domu ma ogromne znaczenie. Przed wystawieniem go na sprzedaż warto przeprowadzić drobne naprawy – takie jak malowanie ścian, usunięcie usterek czy uporządkowanie przestrzeni. Estetyka ma wpływ na pierwsze wrażenie, które często decyduje o zainteresowaniu potencjalnego kupca. Pomalowanie domu oraz zmiana podłóg są relatywnie tanią inwestycją, szczególnie, że mamy obecnie bardzo wiele niedrogich, ale dobrze wyglądających podłóg. Natomiast efekt jest wręcz magiczny – jeśli jeszcze dodatkowo nasz dom zostanie wysprzątany i uporządkowany.

2. Profesjonalne zdjęcia. Dziś oglądanie domów na dostępnych platformach internetowych stało się dominującym hobby wielu Kanadyjczyków (Polaków). Czy ktoś planuje kupić dom czy nie, chętnie ogląda dostępne domy w systemie MLS. Oglądamy zdjęcia i virtual tours. I jak dom ma dobre zdjęcia, to chcemy go zobaczyć. Jak nawet ładny dom jest źle sfotografowany – to go odrzucamy. To jak zdjęcia modelek. Ładne, profesjonalne zdjęcia przyciągają. Amatorskie zdjęcia robione komórką – odrzucają.

3. Home staging. Jest przedłużeniem wrażenia, jakie budujemy dzięki profesjonalnym zdjęciom. Profesjonalne przygotowanie wnętrz, znane jako home staging, może znacząco zwiększyć atrakcyjność nieruchomości. Chodzi o optymalne ustawienie mebli, dodanie dekoracji czy odpowiednie oświetlenie. Celem jest pokazanie potencjału przestrzeni i sprawienie, że kupujący poczują się jak w domu. Wiele osób nie docenia tej formy promocji, ale moim zdaniem atrakcyjny staging zwiększa szansę sprzedaży o 50%.

4. Dokumentacja. Zanim przystąpisz do sprzedaży, upewnij się, że wszystkie dokumenty są w porządku. Warto sprawdzić, czy nie ma nieuregulowanych spraw, takich jak zaległe opłaty podatkowe czy niezgodności w planach zagospodarowania działki. Szczególnie w starszych dzielnicach potrafią istnieć takie niezgodności, które czasami polegają na płotach w niewłaściwym miejscu, lub dobudówkach do domów, które nigdy nie uzyskały pozwolenia na ich konstrukcję.

Czym jest „prime residence” i dlaczego to ważne?
W Kanadzie prime residence to nieruchomość, w której faktycznie mieszkamy. Ma to kluczowe znaczenie w kontekście podatkowym – zysk ze sprzedaży takiej nieruchomości jest wolny od podatku, pod warunkiem, że mieszkaliśmy w niej przez co najmniej rok. To istotna korzyść, zwłaszcza dla osób planujących downsizing lub przejście na wynajem. Wolne od podatku środki mogą posłużyć na inwestycje, podróże lub wsparcie finansowe bliskich. Kiedy chcemy pomóc naszym dzieciom w zakupie ich własnej nieruchomości i wykorzystamy środki finansowe, uzyskane ze sprzedaży prime residence, to takie podarunki są nieopodatkowane.

Hipoteka – co warto wiedzieć przed sprzedażą?
Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, konieczne jest sprawdzenie warunków jej rozwiązania lub przeniesienia. W przypadku sprzedaży i jednoczesnego zakupu nowej nieruchomości możliwe jest przeniesienie istniejącej hipoteki na nowy dom. Nazywa się to porting. Natomiast jeśli nie planujemy kolejnego zakupu, może pojawić się konieczność zapłacenia kary za wcześniejsze rozwiązanie umowy. Wysokość tych opłat zależy od banku i rodzaju kredytu, dlatego warto skonsultować się z doradcą finansowym. Banki zawsze patrzą na swój biznes, wybierając opcję, która daje im lepsze zwroty finansowe. Kiedy procent, na który mamy udzielony mortgage, jest wyższy niż obecnie obowiązujące stawki, to koszt zerwania może być bardzo duży. Dlatego warto zapytać w banku o dokument, który nam pokaże na piśmie, jaką karę zapłacimy.

Wycena nieruchomości – więcej niż dane historyczne
Wycena domu to jeden z kluczowych elementów procesu sprzedaży. W dobie internetu wiele osób korzysta z narzędzi online, które opierają swoje analizy na danych historycznych. Jednak taka wycena często nie uwzględnia specyfiki lokalnego rynku, unikalnych cech nieruchomości czy obecnych trendów.
1. Porównanie cen sprzedaży podobnych domów. Najczęściej wycena opiera się na analizie podobnych nieruchomości sprzedanych w okolicy w ostatnim czasie. Ważne jest, aby brać pod uwagę aktualne dane – porównania z cenami sprzed roku mogą być mylące, zwłaszcza w zmiennych warunkach rynkowych.
2. Nieruchomości nietypowe. W przypadku niestandardowych domów, takich jak luksusowe rezydencje czy działki inwestycyjne, kluczowa jest analiza potencjału nieruchomości. Możliwość podziału działki, budowy nowych domów czy lokalizacja w strefie przyszłych inwestycji może znacząco wpłynąć na wartość.
3. Rola agenta. Profesjonalny agent nieruchomości ma dostęp do szczegółowych danych z MLS i potrafi właściwie zinterpretować zmienne rynkowe. Dzięki temu może pomóc w ustaleniu realnej ceny, która przyciągnie kupujących i pozwoli osiągnąć maksymalny zysk ze sprzedaży.

Zmiany na rynku – jak się do nich dostosować?
Rynek nieruchomości w Kanadzie doświadczył w ostatnich latach istotnych turbulencji. Po latach gwałtownych wzrostów cen wywołanych niskimi procentami przyszedł okres gwałtownego wzrostu stóp procentowych, który to spowodował drastyczne ochłodzenie rynku. Sprzedający, często mając w pamięci szczytowe ceny sprzed pandemii, nadal liczą na wysokie ceny sprzedaży. Oczekiwania, które się raczej nie zmaterializują. Ale brak podaży w ostatnim roku powodował, że ceny wcale nie spadły. Obecny spadek oprocentowań może spowodować ponowny powolny wzrost cen, co może z kolei zachęcić sprzedających do wystawiania nieruchomości na sprzedaż. Większa podaż i niskie oprocentowania mogą spowodować ponowny, gorący rynek, dlatego z pozycji kupujących nie zwlekałbym zbyt długo z zakupem! Rynek nieruchomości jest zawsze dynamiczny. Zmiany następują szybko i zależą od wielu czynników. Znalezienie kompromisu wymaga czasu i elastyczności obu stron.

Podsumowanie
Sprzedaż domu to ważny krok, który wymaga odpowiedniego przygotowania. Dobrze zaplanowany proces pozwala uniknąć niepotrzebnego stresu i osiągnąć najlepsze wyniki finansowe. W kolejnych artykułach przyjrzymy się szczegółom każdego etapu – od przygotowań, przez negocjacje, aż po formalności prawne.
Jeśli mają Państwo pytania lub wątpliwości, chętnie odpowiem i podzielę się swoim wieloletnim doświadczeniem.

Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007